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A taxa fixa de 7,5% de IMT para não residentes, introduzida pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, tem gerado muitas dúvidas — e a principal é: isto aplica-se a todos os estrangeiros ou só a cidadãos de fora da União Europeia?
A resposta, confirmada diretamente no Código do IMT, é clara: a lei não distingue cidadãos da UE de cidadãos de fora da UE. O que determina a taxa de IMT é a residência fiscal, não a nacionalidade. Se é não residente, aplica-se a taxa fixa de 7,5% introduzida em maio de 2026 — independentemente do passaporte que tem.
O que diz a lei (CIMT, Artigo 17.º, n.º 10)
O texto do Código do IMT, atualizado pelo DL 97/2026, estabelece que:
A taxa é sempre de 7,5% na aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação, não se aplicando qualquer isenção ou redução, sempre que o adquirente seja não residente.
A palavra-chave é “não residente” — conceito definido pelo Artigo 16.º do Código do IRS, com base em critérios como:
- Permanência em território português mais de 183 dias por ano
- Dispor de habitação em condições que façam supor intenção de a manter como residência habitual
- Ter o centro de interesses vitais em Portugal
A nacionalidade ou o passaporte que tem não entra nesta equação.
UE vs fora da UE: exemplos práticos
| Situação | Residência fiscal | Taxa de IMT |
|---|---|---|
| Cidadão francês, vive em Paris, compra apartamento em Lisboa | França (não residente) | 7,5% |
| Cidadão brasileiro, vive e trabalha em Portugal há 2 anos | Portugal (residente) | Taxas progressivas (0% a 7,5%) |
| Cidadão alemão, reformado, muda-se para o Algarve | Torna-se residente | Taxas progressivas (pode pedir reembolso) |
| Cidadão americano, compra casa de férias em Cascais | EUA (não residente) | 7,5% |
| Cidadão português, emigrante em Londres, compra casa em Portugal | Reino Unido (não residente) | 7,5% |
O último caso é particularmente revelador: até um cidadão português que vive no estrangeiro paga 7,5% de IMT se comprar casa em Portugal sem ser residente fiscal. A lei é completamente cega à nacionalidade.
As taxas progressivas para residentes
Para comparação, estas são as taxas aplicáveis a residentes fiscais que compram habitação própria e permanente (CIMT, Artigo 17.º, n.º 1):
| Escalão (valor do imóvel) | Taxa marginal |
|---|---|
| Até 106.346 € | 0% (isento) |
| 106.346 € – 145.470 € | 2% |
| 145.470 € – 198.347 € | 5% |
| 198.347 € – 330.539 € | 7% |
| 330.539 € – 660.982 € | 8% |
| 660.982 € – 1.150.853 € | 6% (taxa única) |
| Acima de 1.150.853 € | 7,5% (taxa única) |
⚠️ Os escalões acima de 660.982 € aplicam uma taxa única sobre o valor total, não uma taxa marginal. Ou seja, uma casa de 700.000 € paga 6% sobre os 700.000 € completos (42.000 € de IMT).
Para habitação não permanente (segunda casa, investimento), as taxas são diferentes — começam em 1% no primeiro escalão.
A exceção que pode poupar milhares de euros
O próprio DL 97/2026 prevê três exceções em que a taxa de 7,5% não se aplica ou pode ser reembolsada:
-
O comprador já é residente fiscal em Portugal — aplicam-se as taxas progressivas normais.
-
Tornar-se residente no prazo de 2 anos — se comprar a casa como não residente e depois se tornar residente fiscal em Portugal dentro de 2 anos, a Autoridade Tributária restitui a diferença entre os 7,5% pagos e a taxa progressiva aplicável.
-
Arrendamento para habitação a preços controlados — se a casa for colocada no mercado de arrendamento a preços controlados no prazo de 6 meses e assim permanecer por pelo menos 36 meses (num período de 5 anos), a diferença do IMT é restituída.
A título de exemplo: um cidadão francês compra um apartamento de 250.000 € em Lisboa como não residente. Paga 18.750 € de IMT (7,5%). Se no prazo de 2 anos se tornar residente fiscal em Portugal, a taxa aplicável como residente seria cerca de 4.155 € (cálculo progressivo). A AT restitui a diferença: 14.595 €.
O regime especial para jovens até 35 anos
Os residentes fiscais com 35 anos ou menos que compram a primeira habitação própria permanente beneficiam de isenção total de IMT até 330.539 € — um regime muito mais favorável do que a isenção geral (até 106.346 €). Este regime não está disponível para não residentes.
Quer seja cidadão português, francês, brasileiro ou americano, se tiver 35 anos ou menos, for residente fiscal em Portugal e estiver a comprar a primeira casa, pode aceder a esta isenção. A nacionalidade é irrelevante — o que conta é a idade, a residência fiscal e o facto de ser a primeira habitação própria.
O que deve verificar antes de comprar
Antes de avançar com a compra de um imóvel em Portugal, confirme:
- A sua residência fiscal atual — se é residente noutro país, a taxa de 7,5% aplica-se, independentemente do passaporte. Se se tornar residente em Portugal no prazo de 2 anos, pode pedir o reembolso da diferença.
- O valor do IMT sobre o valor da casa — o IMT incide sobre o valor mais alto entre o preço de escritura e o Valor Patrimonial Tributário (VPT). Consulte o nosso guia completo sobre o que é o IMT para perceber como se calcula.
A equipa da Financial Options pode ajudá-lo a simular todos os custos de aquisição — IMT, Imposto do Selo e crédito habitação — com base na sua situação fiscal específica. O serviço é gratuito para o consumidor.
Fontes: Código do IMT (AT), Código do IRS (AT), Decreto-Lei n.º 97/2026