Revisto por Henrique Moreira Diretor e Cofundador Impostos
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O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o Imposto do Selo são os dois impostos que paga ao comprar casa em Portugal. Em 2026, a compra de habitação própria e permanente está isenta de IMT até 106.346 €; acima disso, aplica-se uma tabela progressiva. O Imposto do Selo é de 0,8% sobre o valor da casa e mais 0,6% sobre o montante do empréstimo. Ambos têm de ser pagos antes da escritura e não entram no crédito habitação.
Como se calcula o IMT
O IMT incide sobre o maior de dois valores: o preço de compra ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT). Funciona por escalões, como o IRS: multiplica-se o valor pela taxa marginal do escalão e subtrai-se a parcela a abater.
Tabela de IMT para habitação própria e permanente (continente, 2026)
| Valor do imóvel | Taxa marginal | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106.346 € | 0% | 0 € |
| 106.346 € a 145.470 € | 2% | 2.126,92 € |
| 145.470 € a 198.347 € | 5% | 6.491,02 € |
| 198.347 € a 330.539 € | 7% | 10.457,96 € |
| 330.539 € a 660.982 € | 8% | 13.763,35 € |
| 660.982 € a 1.150.853 € | 6% (taxa única) | — |
| Acima de 1.150.853 € | 7,5% (taxa única) | — |
Passo a passo para 200.000 €: o valor está no escalão de 198.347 € a 330.539 € → 200.000 € × 7% = 14.000 € → 14.000 € − 10.457,96 € = 3.542,04 € de IMT.
Imposto do Selo: duas cobranças na compra com crédito
O Imposto do Selo incide sobre a mesma base do IMT e, se pedir crédito, também sobre o empréstimo:
| Componente | Taxa | Base |
|---|---|---|
| Compra do imóvel | 0,8% | Maior entre preço de compra e VPT |
| Crédito habitação (prazo de 5 anos ou mais) | 0,6% | Montante do empréstimo |
Num crédito de 200.000 €, o Imposto do Selo sobre o empréstimo são mais 1.200 €, normalmente pagos no dia da escritura.
Simulação: impostos por preço de casa
| Preço da casa | IMT (HPP, continente) | Selo na compra (0,8%) | Selo no crédito (0,6% de 80%) | Total |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 1.008,98 € | 1.200 € | 720 € | 2.928,98 € |
| 200.000 € | 3.542,04 € | 1.600 € | 960 € | 6.102,04 € |
| 300.000 € | 10.542,04 € | 2.400 € | 1.440 € | 14.382,04 € |
| 500.000 € | 26.236,65 € | 4.000 € | 2.400 € | 32.636,65 € |
Habitação própria e permanente, tabela do continente de 2026, crédito de 80% do valor da casa. Não inclui escritura, registos nem avaliação bancária.
Isenções de IMT em 2026
Habitação própria e permanente até 106.346 €
Isenção total de IMT, desde que o imóvel se destine a habitação própria e permanente. O Imposto do Selo continua a ser devido.
Jovens até 35 anos
Na compra da primeira habitação própria e permanente, isenção total de IMT e do Imposto do Selo da compra até 330.539 €. Entre 330.539 € e 660.982 €, a isenção é parcial: paga-se 8% apenas sobre a parte que excede 330.539 €. O Selo do crédito continua a ser devido.
Habitação de custos controlados
O pacote habitação de 2026 criou isenção e taxas reduzidas de IMT na primeira compra de habitação de custos controlados.
Empresas que compram imóveis para revenda também podem ter isenção, desde que cumpram as condições do artigo 7.º do Código do IMT.
Quando e como se paga
| Momento | O que acontece |
|---|---|
| Antes da escritura | O IMT é liquidado no Portal das Finanças ou num serviço de Finanças. Sem o comprovativo, a escritura não se faz. |
| No dia da escritura | O Imposto do Selo da compra e do crédito é normalmente liquidado pelo notário, Casa Pronta ou banco. |
| Prazo | O IMT tem de ser pago no próprio dia da liquidação ou no primeiro dia útil seguinte; caso contrário, a liquidação fica sem efeito. |
Checklist antes da escritura
- Calculei o IMT exato com o preço e o VPT, e o tipo de imóvel (HPP, secundária, não residente)
- Verifiquei as isenções — jovem até 35 anos, HPP até 106.346 €, custos controlados
- Somei os dois Impostos do Selo — compra (0,8%) e crédito (0,6%)
- Tenho entrada + impostos + escritura disponíveis — nada disto é financiado pelo banco
Leia também: IMT na compra com crédito vs a pronto · IMT para não residentes · Simulador de IMT
Fontes: Ofício Circulado n.º 40129/2026 (tabelas práticas de IMT), Código do IMT — Portal das Finanças, PwC Guia Fiscal 2026 — IMT, Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 1.1 e 17.1.4