Revisto por Henrique Moreira Diretor e Cofundador Crédito Habitação
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Atualizado em 6 min de leitura Serviço gratuito de intermediação de crédito
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Para comprar uma casa de 200.000 € com crédito a 90% precisa de ter disponíveis cerca de 28.600 €: 20.000 € de entrada e perto de 8.600 € de impostos e despesas (IMT, Imposto do Selo sobre a compra e sobre o crédito, escritura, registos, comissões bancárias, avaliação e seguros). Em regra, conte com a entrada mais 4% a 5% do valor da casa para custos, ou menos se tiver até 35 anos e beneficiar da isenção de IMT para jovens.
Neste guia detalhamos cada custo, quando se paga e como o calcular.
O imposto mais relevante na compra de casa. Incide sobre o valor da transação ou o valor patrimonial tributário (o que for maior). As taxas variam entre 0% e 8% consoante o valor do imóvel e o tipo de aquisição.
Imposto que incide em duas frentes: 0,8% sobre o valor de aquisição do imóvel e 0,6% sobre o montante do financiamento bancário. É pago no momento da escritura.
IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões
O IMT é o imposto mais relevante na compra de casa. Aplica-se sobre o valor da transação (ou o valor patrimonial tributário, o que for maior) e as taxas variam conforme o tipo de imóvel e o seu valor.
Tabela de IMT para habitação própria permanente (Portugal Continental)
| Valor do imóvel (2026) | Taxa IMT | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até €106.346 | 0% | €0 |
| €106.346 – €145.470 | 2% | €2.126,92 |
| €145.470 – €198.347 | 5% | €6.491,02 |
| €198.347 – €330.539 | 7% | €10.457,96 |
| €330.539 – €660.982 | 8% | €13.763,35 |
| €660.982 – €1.150.853 | 6% (taxa única) | — |
| Superior a €1.150.853 | 7,5% (taxa única) | — |
Desde agosto de 2024, os jovens até aos 35 anos que comprem a sua primeira habitação própria permanente podem beneficiar de:
- Isenção total de IMT e do Imposto do Selo sobre a compra para imóveis até €330.539 (2026)
- Isenção parcial para valores entre €330.539 e €660.982
Numa casa de €200.000, a isenção poupa cerca de €5.142 (IMT e Imposto do Selo da compra). O Imposto do Selo sobre o crédito (0,6%) continua a pagar-se.
Imposto do Selo
O Imposto do Selo incide em duas vertentes na compra de casa:
| Componente | Taxa | Base de incidência |
|---|---|---|
| Aquisição do imóvel | 0,8% | Valor da escritura |
| Financiamento bancário | 0,6% | Montante do empréstimo |
• Aquisição: €200.000 × 0,8% = €1.600
• Financiamento: €180.000 × 0,6% = €1.080
• Total Imposto do Selo: €2.680
Escritura e registo
A escritura pública é obrigatória para a compra de casa. Antes dela, assina-se o contrato-promessa com o sinal — veja quanto paga em cada etapa no guia sinal, CPCV e escritura. Os custos variam:
| Despesa | Custo estimado |
|---|---|
| Escritura (notário ou conservatória) | €600 – €800 |
| Registo na Conservatória do Registo Predial | €250 – €400 |
| Total escritura + registo | €800 – €1.200 |
Comissões bancárias
Os bancos cobram várias comissões no processo de crédito habitação:
| Comissão | Valor estimado |
|---|---|
| Estudo / dossier | €200 – €500 |
| Avaliação do imóvel | €300 – €500 |
| Formalização / contratação | €150 – €300 |
Seguro de vida e multirriscos
O banco exige que contrate um seguro de vida (associado ao crédito) e um seguro multirriscos (para o imóvel). O primeiro prémio é normalmente pago no momento da escritura: conte com €200 a €600 para o seguro de vida e €150 a €300 para o multirriscos, dependendo da idade, capital seguro e condições de saúde. Compare sempre dentro e fora do banco; veja o guia de seguros no crédito habitação.
Exemplo prático: casa de €200.000
Pressupostos: habitação própria permanente no continente, crédito de €180.000 (90%), comprador sem isenção de IMT, tabela de IMT de 2026.
| Custo | Valor |
|---|---|
| Entrada (10%) | €20.000 |
| IMT (€200.000 × 7% − €10.457,96) | €3.542 |
| Imposto do Selo sobre a compra (0,8%) | €1.600 |
| Imposto do Selo sobre o crédito (0,6%) | €1.080 |
| Escritura + registo | ~€1.000 |
| Comissões bancárias (dossier e formalização) | ~€500 |
| Avaliação bancária | ~€350 |
| Primeiro prémio dos seguros (vida + multirriscos) | ~€500 |
| Total de custos adicionais | ~€8.572 |
Neste exemplo, para além dos €20.000 de entrada, precisa de ter cerca de €8.600 para impostos e despesas. O total de capitais próprios necessários ronda os €28.600, ou seja, cerca de 14% do valor do imóvel. Com a isenção para jovens, os custos adicionais descem para cerca de €3.400.
Reserve cerca de 4% a 5% do valor do imóvel para custos adicionais até €200.000, e 6% ou mais acima desse valor, para além da entrada de 10%. Some ainda uma almofada de 5% sobre esse total para imprevistos: uma avaliação abaixo do preço, uma reparação urgente ou uma comissão inesperada.
- Calculei o IMT exato com o escalão do imóvel, no simulador de IMT
- Somei o Imposto do Selo da compra e do crédito 0,8% sobre o preço e 0,6% sobre o empréstimo
- Pedi o preçário de comissões a pelo menos 2 bancos (dossier, avaliação, formalização)
- Cotei seguros de vida e multirriscos dentro e fora do banco
- Verifiquei se tenho direito a isenções (IMT jovem, Imposto do Selo)
- Reservei 5% extra para imprevistos
Saber o total antes de visitar casas dá-lhe margem para negociar; veja também quanto pode pedir emprestado e comprar ou arrendar: como decidir.
Fontes: Código do IMT — artigo 17.º (taxas), Código do Imposto do Selo e Tabela Geral — Autoridade Tributária