Casal a assinar contrato de crédito habitação sem entrada

Crédito habitação a 100%: quando é possível

Sem entrada, o banco financia até 100% do imóvel — mas só em condições específicas. Veja as vias reais, os custos que continuam a existir e se o seu perfil se enquadra.

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Intermediário de crédito registado no Banco de Portugal

Resposta curta

É possível financiar 100% da casa em Portugal, mas não é a regra. O Banco de Portugal recomenda um máximo de 90% em habitação própria e permanente (80% nas outras finalidades). Chegar aos 100% exige uma exceção: a garantia pública do Estado para jovens até 35 anos, imóveis que já pertencem ao banco, ou uma combinação de crédito habitação com outro financiamento — esta última quase sempre má ideia.

Limite normal (LTV)

90%

Com garantia pública

100%

Idade máxima

35 anos

Imposto do Selo

0,6%

As três vias para financiar 100%

Na prática, quem consegue comprar casa sem entrada em Portugal entra numa destas três situações. Só a primeira é um direito previsto na lei; as outras dependem do banco e do imóvel.

1. Garantia pública do Estado (jovens até 35 anos)

Criada pelo Decreto-Lei n.º 44/2024, funciona como um fiador público: o Estado garante até 15% do valor do imóvel, o que permite ao banco financiar os 100% sem risco adicional. Requisitos: idade até 35 anos, primeira habitação própria e permanente, imóvel até 450.000 €, rendimentos coletáveis até 86.634 € e taxa de esforço até 45%. Aplica-se a contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026, com continuidade prevista na proposta de Orçamento do Estado para 2027. Ver requisitos completos e plafond disponível.

2. Imóveis do banco

Quando o imóvel pertence à própria instituição (imóveis retomados), o banco pode financiar a totalidade do preço de compra, porque não há vendedor terceiro a receber. É uma via real, mas com letra pequena: o spread tende a ser mais alto, a avaliação manda no valor financiado e o imóvel é vendido no estado em que está. Vale a pena comparar com uma operação normal antes de aceitar.

3. Crédito complementar (a evitar)

Há quem cubra a entrada com um crédito pessoal. Não é proibido, mas é caro: os juros são muito superiores aos do crédito habitação, o prazo é curto e a prestação conta para a taxa de esforço — o que pode levar o banco a recusar o próprio crédito da casa. Se esta for a única via, o mais provável é que o orçamento ainda não chegue.

Quanto custa realmente comprar sem entrada

A entrada pode ser zero; os custos da compra não. Estes são os encargos que tem de pagar do seu bolso mesmo com financiamento a 100%:

Custo	Como é calculado	Exemplo: empréstimo de 250.000 €
Imposto do Selo	0,6% sobre o valor do empréstimo (jovens até 35 anos podem estar isentos)	1.500 € (0 € com isenção jovem)
Escritura e registos	Depende do valor e da modalidade (Casa Pronta ou tradicional)	Varia consoante o cartório e o registo
Avaliação bancária	Custo fixo por avaliação, cobrado pelo banco	Definido na proposta de cada banco
Comissões bancárias	Dossier, manutenção de conta e produtos associados	Comparar sempre entre propostas

A boa notícia para quem tem até 35 anos: a isenção de IMT e de Imposto do Selo elimina a maior fatia destes custos. Num imóvel de 200.000 euros, a poupança ronda os 5.142 euros; num de 250.000 euros, cerca de 9.042 euros.

A prestação: 100% vs. entrada de 10%

Numa casa de 250.000 euros, a 40 anos e com uma taxa de exemplo de 4,32% (Euribor 12M a 3,323% mais 1,0% de diferencial), a diferença é esta:

100% financiado

Entrada: 0 €
Empréstimo: 250.000 €
Prestação mensal: ≈1.096 €
Juros totais (40 anos): ≈275.900 €

Com entrada de 10%

Entrada: 25.000 €
Empréstimo: 225.000 €
Prestação mensal: ≈986 €
Juros totais (40 anos): ≈248.300 €

Financiar tudo custa cerca de 110 euros por mês e mais juros no total, porque o capital em dívida é maior. O que se ganha é tempo: entrar no mercado sem esperar anos a poupar 25.000 euros, num mercado em que os preços continuam a subir. Faça as contas ao seu caso no simulador de crédito jovem 100% ou no simulador de crédito habitação. Valores indicativos, dependentes da proposta aprovada.

O que decide a aprovação (e o plafond)

Com garantia pública, a decisão deixa de ser só sobre o valor da entrada. O banco avalia a taxa de esforço — o conjunto das prestações não pode passar de 45% do rendimento líquido, já com um agravamento de 1,5 pontos percentuais na taxa de juro (stress test) — a estabilidade dos rendimentos e o resultado da avaliação do imóvel.

Depois há o limite físico do programa: o plafond é pedido pelo banco, não pelo cliente, e cada instituição tem uma fatia finita. A 2 de setembro de 2026 os bancos já tinham pedido 92,8% do montante disponível; em outubro, a Caixa pediu um reforço de 95 milhões de euros por estar quase a esgotar a sua parte, e o Bankinter tinha usado cerca de 75% do seu plafond. Traduzido: em 2026, a altura em que o processo entra no banco conta tanto como a negociação do spread.

É aqui que um intermediário de crédito faz diferença: sabemos quais os bancos com plafond disponível no momento, submetemos o processo ao que tem a melhor combinação de taxa e disponibilidade, e tratamos da documentação até à escritura. O serviço é gratuito para o consumidor — somos pagos pelos bancos quando o crédito é aprovado. Veja o que é o LTV e porque decide o seu crédito.

Perguntas frequentes

É possível financiar 100% da casa em Portugal? +

Sim, mas só em situações enquadradas. A via mais comum é a garantia pública do Estado para jovens até 35 anos, que permite ao banco financiar até 100% do valor do imóvel. Fora desse regime, o Banco de Portugal recomenda um limite de 90% em habitação própria e permanente e 80% nas restantes finalidades, pelo que a entrada é normalmente obrigatória.

Quem pode ter crédito habitação a 100%? +

Jovens até aos 35 anos, inclusive, que comprem a primeira habitação própria e permanente, não sejam proprietários de outro imóvel habitacional (nem tenham sido nos últimos três anos), tenham rendimentos coletáveis até 86.634 euros e comprem um imóvel até 450.000 euros. Fora deste perfil, o financiamento a 100% só aparece em operações pontuais, como imóveis que já pertencem ao banco.

Quanto custa comprar casa sem entrada? +

A entrada pode ser zero, mas os custos da compra não. Continuam a existir o Imposto do Selo de 0,6% sobre o valor do empréstimo, a escritura, o registo predial, a avaliação bancária e as comissões do banco. Num empréstimo de 250.000 euros, só o Imposto do Selo são 1.500 euros. Os jovens até 35 anos podem ficar isentos de IMT e de Imposto do Selo na compra, o que reduz bastante este valor.

Financiar 100% sai mais caro do que dar entrada? +

Sim. Ao pedir mais capital, a prestação mensal sobe e paga mais juros ao longo do empréstimo. Numa casa de 250.000 euros a 40 anos, financiar tudo pode representar cerca de 110 euros por mês a mais do que uma entrada de 10%. O ganho está no acesso: não precisa de esperar anos a poupar a entrada, com o mercado a subir.

Os bancos aceitam sempre pedidos de 100%? +

Não. Mesmo com garantia pública, o banco aplica os seus critérios de risco: taxa de esforço máxima de 45% com stress test, estabilidade de rendimentos e avaliação do imóvel. Além disso, o plafond da garantia é atribuído por banco e pode esgotar-se — em outubro de 2026 a Caixa pediu um reforço de 95 milhões de euros por estar quase a esgotar a sua fatia.

Posso juntar a garantia pública com a isenção de IMT? +

Sim, os dois apoios são acumuláveis. Um jovem até aos 35 anos pode financiar 100% da casa com a garantia do Estado e beneficiar ao mesmo tempo da isenção de IMT e de Imposto do Selo: isenção total até 330.539 euros em 2026, com a proposta de Orçamento do Estado para 2027 a subir o limite para 338.141 euros.

E se tiver mais de 35 anos? +

Sem garantia pública, o financiamento fica limitado aos 90% do valor do imóvel em habitação própria e permanente — ou seja, precisa de pelo menos 10% de entrada mais os custos da compra. Há casos de imóveis do banco com financiamento próximo de 100%, mas as condições (spread, avaliação e estado do imóvel) costumam ser menos favoráveis. Um intermediário de crédito consegue dizer-lhe em minutos se existe alguma via aplicável ao seu caso.