Simulador do crédito jovem com garantia pública

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Simulador do Crédito Jovem 100%

Descubra se tem direito à garantia pública do Estado, quanto paga de impostos com a isenção jovem e qual seria a sua prestação com financiamento a 100%.

Simulador do crédito jovem 100%

Veja se tem direito à garantia pública do Estado, quanto paga de IMT e de Imposto do Selo com a isenção jovem e qual seria a sua prestação com financiamento a 100%.

Valor do imóvel

50 000 € – 450 000 €

A sua idade

Rendimentos coletáveis anuais

Prazo

✅ Reúne as condições para a garantia pública

O Estado pode servir de fiador e o banco financiar até 100% do valor do imóvel. Confirme com um especialista antes de avançar: o plafond é atribuído por banco e está muito utilizado.

A garantia exige ainda primeira habitação própria e permanente e que nenhum comprador seja proprietário de outro imóvel habitacional (nem o tenha sido nos últimos 3 anos). Não abrange crédito para construção.

Financiamento a 100% (com garantia)

Entrada necessária: 0 €
Montante do empréstimo: 200 000 €
Prestação mensal: 876 €
Juros totais: 220 719 €

Financiamento a 90% (sem garantia)

Entrada necessária: 20 000 €
Montante do empréstimo: 180 000 €
Prestação mensal: 789 €
Juros totais: 198 647 €

Impostos da compra

IMT: 0 €
Imposto do Selo (aquisição): 0 €
Imposto do Selo do empréstimo (0,6%): 1200 €

Poupança com a isenção jovem: 5142 €

Quero a simulação gratuita Calculadora de IMTSem custos: somos pagos pelos bancos, não por si.

Taxa de exemplo: Euribor 12M a 3,323% (05/10/2026) mais um diferencial de 1,0%. Simulação indicativa — não é uma proposta de crédito.

Estimativa informativa. O valor final depende da proposta aprovada, do banco e da taxa contratada.

Como funciona a garantia pública do Estado

O regime criado pelo Decreto-Lei n.º 44/2024 permite que o Estado sirva de fiador de jovens até aos 35 anos na compra da primeira habitação própria e permanente. O Estado assume até 15% do valor do imóvel, o que reduz o risco do banco e permite financiar até 100% da compra.

Os requisitos são acumulativos: idade até 35 anos, rendimentos coletáveis até 86.634 € (8.º escalão do IRS em 2026), imóvel até 450.000 €, primeira habitação própria e permanente e ausência de outro imóvel habitacional (próprio ou nos últimos três anos). O regime só abrange crédito para aquisição — não financia construção.

O prazo e o plafond contam

O regime aplica-se a contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026 e a proposta de Orçamento do Estado para 2027 prevê a sua continuidade. A 2 de setembro de 2026 os bancos já tinham pedido 92,8% da garantia disponível, o que levou o Governo a reforçar o programa com mais 100 milhões de euros. O plafond é atribuído a cada banco: quem simula hoje tem mais margem de escolha do que quem espera por dezembro.

O que o simulador calcula

✓Elegibilidade para a garantia pública, com os motivos indicados quando algum requisito falha.
✓IMT e Imposto do Selo com a isenção jovem de 2026 — isenção total até 330.539 € e parcial até 660.982 € — e a poupança face ao regime normal.
✓Prestação mensal com financiamento a 100% e a 90%, com o capital em dívida e os juros totais de cada cenário.
✓Imposto do Selo do empréstimo (0,6%), que continua a ser pago mesmo com a isenção na aquisição.

Erros comuns na simulação

A simulação responde ao essencial, mas há três detalhes que só a análise de um especialista resolve: a taxa de esforço (o banco não olha para a prestação isolada, mas para a relação entre todos os créditos e o rendimento líquido), a estabilidade do rendimento (contrato a termo, recibos verdes ou rendimento do estrangeiro são possíveis, desde que bem documentados) e a escolha do banco, porque o plafond da garantia é pedido pelo banco e nem todos têm verba disponível no mesmo momento.

Vale a pena comparar sempre a taxa fixa, variável e mista: com a Euribor a 12 meses perto de 3,3%, o diferencial oferecido pesa tanto como o indexante. Veja o guia das taxas fixa, variável e mista e o simulador de crédito habitação para comparar cenários.

Perguntas frequentes

O que é o crédito jovem 100%?

É o crédito à habitação apoiado pela garantia pública do Estado, que permite financiar até 100% do valor da casa. O Estado garante até 15% do valor do imóvel e o banco financia o resto, dispensando os 10% a 20% de entrada habituais. Aplica-se a jovens até aos 35 anos, com a primeira habitação própria e permanente e imóveis até 450.000 euros.

O que simula este simulador do crédito jovem?

Verifica a elegibilidade para a garantia pública (idade, valor do imóvel e rendimentos coletáveis até 86.634 euros), calcula o IMT e o Imposto do Selo com a isenção para jovens até 35 anos, mostra o Imposto do Selo de 0,6% sobre o empréstimo e compara a prestação mensal com financiamento a 100% e a 90%. Permite também ver a poupança fiscal face ao regime sem isenção jovem.

Sem entrada, quanto fica a prestação?

Numa casa de 200.000 euros financiada a 100% a 40 anos, com uma taxa de exemplo de 4,32% (Euribor 12M a 3,323% mais 1,0% de diferencial), a prestação fica próxima dos 876 euros por mês. Com entrada de 10%, o empréstimo desce para 180.000 euros e a prestação para cerca de 789 euros — mas seria preciso ter 20.000 euros de poupanças.

A garantia pública substitui a entrada?

Sim, é essa a sua função: eliminar a necessidade de entrada inicial. Não elimina, no entanto, os restantes encargos da compra — o Imposto do Selo de 0,6% sobre o empréstimo, a escritura, o registo, a avaliação bancária e as despesas de manutenção — nem a análise da taxa de esforço pelo banco, que continua limitada a 45% com stress test.

Esta simulação é vinculativa?

Não. É uma estimativa informativa, calculada com a taxa de exemplo indicada e com as tabelas de IMT de 2026. O valor final da prestação depende da proposta aprovada, do banco, da taxa contratada (fixa, variável ou mista) e do prazo acordado. Para uma análise ao seu caso concreto, fale com um dos nossos especialistas — o serviço é gratuito.