Garantia Pública Jovem: Comprar Casa Sem Entrada

O que é a garantia pública do Estado

A garantia pública é o mecanismo que permite ao Estado português servir de fiador de um jovem na compra da primeira casa. O Estado garante até 15% do valor do imóvel, o que reduz o risco do banco e lhe permite financiar até 100% da compra. Na prática, elimina a necessidade dos 10% a 20% de entrada que os bancos normalmente exigem — historicamente o maior obstáculo para quem está a entrar no mercado de trabalho e ainda não teve tempo de poupar.

O regime foi criado pelo Decreto-Lei n.º 44/2024 e aplica-se a contratos de crédito à habitação para aquisição de primeira habitação própria e permanente. Não abrange crédito para construção, nem segunda habitação, nem investimento para arrendamento.

Requisitos para aceder à garantia pública

Para que o Estado aceite ser fiador, o comprador tem de reunir todas estas condições:

• ✓Idade: até 35 anos, inclusive, no momento da escritura.
• ✓Rendimentos coletáveis: até 86.634 € por ano (8.º escalão do IRS em 2026). Não há limite de rendimento mínimo.
• ✓Finalidade: primeira habitação própria e permanente, com residência efetiva.
• ✓Património: não ser proprietário (total ou parcial) de outro imóvel habitacional, nem ter sido nos últimos três anos.
• ✓Valor do imóvel: até 450.000 €.
• ✓Taxa de esforço: até 45%, com o stress test da subida de juros aplicado pelo banco.
• ✓Não depende de ser dependente: o comprador não pode ser considerado dependente para efeitos de IRS.

Não existe exigência legal de contrato sem termo, mas o banco avalia a estabilidade do rendimento. Se estiver em contrato a termo, recibos verdes ou se o rendimento vier do estrangeiro, é possível — só precisa de ser bem documentado. Veja o guia de como o banco avalia o seu rendimento.

Quanto custa comprar sem entrada

Numa casa de 250.000 euros, a 40 anos e com uma taxa de exemplo de 4,32% (Euribor 12M a 3,323% mais um diferencial de 1,0%), a diferença entre usar ou não a garantia do Estado é esta:

A leitura honesta: financiar 100% custa cerca de 110 € mais por mês e mais juros ao longo da vida do empréstimo, porque o capital em dívida é maior. O ganho está no acesso — não ter de esperar anos a poupar 25.000 €, com o mercado a subir. Faça as suas contas com o simulador de crédito jovem ou com o simulador de crédito habitação. Os valores acima são indicativos e dependem da proposta aprovada.

Isenção de IMT e de Imposto do Selo: o segundo apoio

A garantia pública é apenas metade do pacote. Jovens até aos 35 anos beneficiam também de isenção total de IMT e de Imposto do Selo na compra de imóveis até 330.539 € (isenção parcial até 660.982 €). A proposta de OE2027 sobe estes limites para 338.141 € e 676.185 €.

Num imóvel de 200.000 euros, a isenção poupa cerca de 5.142 € em impostos da compra; num imóvel de 250.000 euros, cerca de 9.042 €. O detalhe completo está no guia da isenção de IMT e Imposto do Selo para jovens e o cálculo pode ser feito no simulador de IMT.

Vantagens e desvantagens

Há quem defenda que a medida aqueceu ainda mais os preços. É um debate legítimo, mas não muda a decisão prática de quem já está a comprar: com garantia, o mesmo rendimento permite aceder a uma casa melhor, mais cedo. Alargar o prazo para 40 anos foi permitido na mesma lógica de reduzir a prestação mensal — saiba quanto pode pedir emprestado no seu caso.

Como pedir a garantia pública

A garantia não é pedida ao Estado: é o banco que adere ao regime e a submete. O processo, com um intermediário de crédito, é este:

1. Simulação gratuita e análise do perfil (idade, rendimentos, património, estabilidade).
2. Confirmação da elegibilidade para a garantia pública e para a isenção de IMT e de Imposto do Selo.
3. Pedido de propostas aos bancos que têm plafond disponível no momento da submissão.
4. Documentação — a mesma de qualquer crédito habitação: IRS, recibos de vencimento, extratos, contrato de trabalho.
5. Aprovação, avaliação do imóvel e escritura, com acompanhamento até ao fim.

Um detalhe que faz diferença: o plafond é pedido pelo banco, não pelo cliente, e cada banco tem uma fatia limitada. Escolher o banco certo no momento certo é, aqui, tão importante como negociar o diferencial. É isso que fazemos por si — sem custos, porque somos pagos pelos bancos.

Artigos e guias relacionados

• Guia completo: crédito habitação para jovens até 35 anos
• Crédito habitação a 100%: as três vias, custos e simulador
• Isenção de IMT e Imposto do Selo: requisitos e limites
• Simulador: crédito jovem 100% e prestação mensal
• OE2027: garantia pública mantém-se em 2027
• Garantia pública: 92,8% do plafond já pedido pelos bancos
• O que é o LTV (e porque importa no seu crédito)
• IRS Jovem: quem pode beneficiar nos primeiros anos
• Porta 65 Jovem: apoio ao arrendamento

Perguntas frequentes