- Renda considerada
- 70%–80% do valor
- Desconto da banca
- Haircut de 20–30%
- Limite DSTI
- 45% (ago/2026)
- Prova
- Recibos + IRS (anexo F)
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Quando pede um crédito habitação, o banco analisa a sua capacidade de pagamento — e uma das perguntas mais comuns de quem tem imóveis arrendados é: as rendas contam como rendimento? A resposta é sim, mas não pelo valor integral. Os bancos aplicam um desconto de 20% a 30% sobre o valor das rendas, numa regra prática conhecida como “regra dos 80%”.
Porque é que os bancos descontam 20-30%
O desconto não é arbitrário: reflete os custos reais de ser senhorio. O valor da renda não é rendimento líquido — parte dele é consumido por:
- IMI e AIMI — o imposto municipal sobre o imóvel (e o Adicional ao IMI se o património total ultrapassar 600.000 €)
- Condomínio e seguros — despesas fixas mensais ou anuais
- Manutenção e reparações — obras, avarias, eletrodomésticos
- Períodos de desocupação — meses sem inquilino entre contratos
- Risco de incumprimento — rendas em atraso ou não pagas
Ao descontar 20-30% do valor bruto, o banco estima o rendimento líquido previsível — e é esse valor que entra na taxa de esforço.
Como funciona na prática
Já tem imóveis arrendados
- Renda recebida: 1.000 €/mês
- Rendimento considerado: 700–800 € (haircut 20–30%)
- Prova: recibos de renda eletrónicos + IRS (anexo F)
- Entra no cálculo da taxa de esforço do novo crédito
- Efeito: aumenta a capacidade de pedir empréstimo
Vai comprar para arrendar
- Renda projetada: 1.000 €/mês (avaliação de mercado)
- Rendimento considerado: 700–800 € (mesmo haircut)
- Prova: contrato de arrendamento ou avaliação do valor de renda
- LTV máximo: 80% (entrada de 20%+)
- Efeito: renda deve cobrir a prestação + custos
O que conta como prova
Para que as rendas sejam consideradas rendimento, precisa de documentar que são reais, estáveis e declaradas:
- Recibos de renda eletrónicos — Emitidos no portal das Finanças, são a prova principal. Rendas pagas em dinheiro sem recibo não contam.
- Contrato de arrendamento — Celebra o valor, a duração e as condições. Contratos com mais de 2 anos dão mais confiança ao banco.
- Declaração de IRS (anexo F) — Mostra que as rendas são declaradas. Declarar rendas no IRS também tem implicações fiscais.
- Movimentos bancários — Depósitos mensais regulares da renda na conta reforçam a prova da estabilidade.
- Avaliação do valor de renda — Para rendas futuras (imóvel a comprar), um estudo de mercado ou contrato já assinado.
O limite da taxa de esforço (45%)
Desde agosto de 2026, o Banco de Portugal limitou a taxa de esforço a 45% do rendimento líquido para novos contratos de crédito habitação. As rendas (após o desconto) entram no numerador como rendimento — o que pode ser decisivo para encaixar a prestação no limite.
Cuidados a ter
- Não declare mais do que recebe — os bancos cruzam informação com as Finanças
- Contratos recentes valem menos — um contrato com 1-2 anos de histórico tem menos peso
- Rendas futuras exigem realismo — o banco pode exigir avaliação de mercado para imóveis a comprar
- O haircut varia por banco — alguns consideram 75%, outros 80%; compare propostas de vários bancos antes de decidir
Leia também: Comprar casa para arrendar: guia completo · Taxa de esforço: como calcular · Como provar rendimentos · Quanto posso pedir emprestado
Fontes:
- Prática da banca portuguesa no financiamento a imóveis de arrendamento (LTV 80%, haircut 20-30% na renda)
- Banco de Portugal — Recomendação sobre taxa de esforço (45%, em vigor agosto 2026)