Revisto por Henrique Moreira Diretor e Cofundador Crédito Habitação
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Atualizado em 6 min de leitura - Taxa de esforço máxima
- 45% do rendimento líquido
- Stress test
- +1,5 p.p. na taxa de juro
- LTV máximo (HPP)
- 90% (até 100% com garantia pública jovem)
- Prazo máximo
- 40 anos até aos 35 anos de idade
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Em Portugal, o montante máximo de crédito habitação depende sobretudo de duas regras do Banco de Portugal: a prestação de todos os créditos não pode passar de 45% do rendimento líquido do agregado (calculada com a taxa de juro agravada em 1,5 pontos percentuais) e o banco financia no máximo 90% do valor da casa. A título de exemplo, um casal com 2.500 € líquidos por mês e sem outros créditos consegue, em regra, entre 163.000 € e 209.000 € a 35 anos.
Os bancos não aprovam créditos com base no valor do imóvel — avaliam a sua capacidade financeira para pagar as prestações. Neste guia explicamos os critérios e como fazer as suas próprias contas.
Rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel (o menor entre o preço de aquisição e a avaliação bancária). O limite máximo é de 90% para habitação própria permanente e 80% para habitação secundária.
Percentagem do rendimento líquido mensal do agregado que vai para prestações de crédito. Desde 1 de agosto de 2026, o Banco de Portugal recomenda um máximo de 45%, já com o stress test; muitos bancos preferem ficar entre 30% e 40%.
Como os bancos determinam o montante máximo
Os bancos analisam três pilares fundamentais antes de aprovar um crédito habitação:
1. Rendimentos do agregado
O ponto de partida é o rendimento líquido mensal do agregado familiar. Os bancos consideram:
- Salários — incluindo subsídio de alimentação, em alguns casos
- Rendimentos de trabalho independente — recibos verdes, com haircut entre 20% e 45%
- Rendas recebidas — de imóveis arrendados
- Pensões — e outras fontes de rendimento estáveis
2. Taxa de esforço
A taxa de esforço é o rácio entre o total das suas prestações mensais de crédito e o rendimento líquido do agregado. O banco calcula-a com o stress test: a prestação do novo crédito é simulada com a taxa de juro 1,5 pontos percentuais acima da taxa contratada.
| Taxa de esforço (com stress test) | Classificação | Probabilidade de aprovação |
|---|---|---|
| Até 30% | Confortável | Muito elevada |
| 30% – 40% | Aceitável | Elevada, sujeita a análise |
| 40% – 45% | Perto do limite | Reduzida, pequenas alterações podem inviabilizar |
| Acima de 45% | Excede a recomendação do BdP | Só como exceção (até 10% do crédito concedido por cada banco em cada semestre) |
3. LTV (Loan-to-Value)
O rácio LTV representa a percentagem do valor do imóvel que o banco está disposto a financiar:
- Até 90% para habitação própria permanente
- Até 80% para habitação secundária
- Até 100% para jovens até 35 anos com a garantia pública, em que o Estado garante até 15% do valor
Fora da garantia pública, precisa de ter, no mínimo, 10% do valor da casa em capitais próprios (para habitação própria), mais o montante para impostos e despesas.
Exemplo prático: um casal com 2.500 €/mês
A título de exemplo, um casal com 2.500 € líquidos por mês, sem outros créditos, com TAN de 4% (o banco testa a prestação a 5,5%):
| Cenário | Prestação máxima com stress test | Capital a 35 anos | Capital a 40 anos | Prestação real a 4% (35 anos) |
|---|---|---|---|---|
| Prudente (35%) | 875 €/mês | ~163.000 € | ~170.000 € | ~720 €/mês |
| Limite do BdP (45%) | 1.125 €/mês | ~209.000 € | ~218.000 € | ~930 €/mês |
No cenário prudente, com LTV de 90%, o valor máximo da casa ronda os 181.000 €; no limite dos 45%, cerca de 233.000 €. O prazo de 40 anos só está disponível para quem tem até 35 anos. Cálculo ilustrativo (prestação constante, sem seguros nem comissões), feito a 30 de setembro de 2026.
A importância da avaliação bancária
O valor de aquisição não é o único valor em jogo. O banco envia um perito avaliador independente que determina o valor de avaliação do imóvel. O montante do empréstimo incide sobre o menor dos dois valores: aquisição ou avaliação.
Quanto precisa de ter poupado
Para comprar uma casa de €200.000, eis os capitais próprios necessários:
| Componente | Montante estimado |
|---|---|
| Entrada (10%) | 20.000 € |
| IMT (habitação própria permanente, continente) | ~3.540 € |
| Imposto do Selo sobre a compra (0,8%) | 1.600 € |
| Imposto do Selo sobre o crédito (0,6% de 180.000 €) | 1.080 € |
| Escritura, registo, comissões, avaliação e seguros | ~2.350 € |
| Total | ~28.600 € |
Se tiver até 35 anos e cumprir os requisitos, pode ficar isento de IMT e do Imposto do Selo sobre a compra; veja a isenção de IMT para jovens e a lista completa de todos os custos de comprar casa.
Montante máximo ≈ (rendimento líquido × 45% − outras prestações) × fator de prazo
O fator de prazo tem de usar a taxa agravada pelo stress test. Com TAN de 4% (testada a 5,5%), cada 100 € de prestação mensal corresponde a cerca de 18.600 € de capital a 35 anos, ou 19.400 € a 40 anos.
Fazer simulações com um intermediário de crédito é a melhor forma de obter valores exatos, pois cada banco tem critérios e spreads diferentes. Para perceber o impacto da Euribor na prestação, veja como a Euribor afeta a prestação.
Fontes: Banco de Portugal — Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026, Código do IMT — Autoridade Tributária