Revisto por Henrique Moreira Diretor e Cofundador Crédito Habitação
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Atualizado em 6 min de leitura Serviço gratuito de intermediação de crédito
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A avaliação bancária é o relatório em que um perito avaliador registado na CMVM determina o valor de mercado da casa que quer comprar. O banco empresta com base no menor entre esse valor e o preço de compra, por isso uma avaliação abaixo do preço obriga-o a pôr mais capitais próprios. Custa normalmente entre 300 € e 500 € + IVA, é paga pelo cliente e não é reembolsada se o crédito não avançar.
O que é a avaliação bancária?
A avaliação bancária é um relatório técnico elaborado por um perito certificado (registado na CMVM — Comissão do Mercado de Valores Mobiliários), contratado pelo banco mas pago por si. O objetivo é determinar o valor de mercado do imóvel de forma objetiva e independente. O banco usa este valor — e não só o preço de compra — para calcular o LTV e o montante máximo do empréstimo.
Relatório técnico feito por um perito certificado pela CMVM que determina o valor de mercado do imóvel. O banco usa este valor — e não o preço de compra — como base para calcular o montante do empréstimo.
Rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel (o menor entre preço de compra e avaliação). Exemplo: um empréstimo de 170.000 € sobre um imóvel de 200.000 € tem um LTV de 85%.
Profissional certificado pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, habilitado a realizar avaliações imobiliárias para efeitos de crédito habitação. Atua com independência face ao banco e ao cliente.
O que o perito avalia?
O perito analisa vários fatores para chegar ao valor final. Eis os critérios mais importantes e o seu peso relativo na avaliação:
| Fator de avaliação | O que analisa | Impacto no valor |
|---|---|---|
| Localização | Zona, acessos, proximidade a serviços, transportes e escolas | Muito alto |
| Qualidade de construção | Materiais, idade do imóvel, estado de conservação, patologias (humidade, fissuras) | Alto |
| Área e tipologia | Área bruta e útil, número de divisões, disposição | Alto |
| Comparáveis de mercado | Preços de imóveis semelhantes vendidos recentemente na mesma zona | Muito alto |
| Certificação energética | Classe energética — as novas exigências europeias tornam este fator cada vez mais relevante | Médio |
| Acabamentos e extras | Cozinha equipada, ar condicionado, estores elétricos, lugares de garagem | Baixo a Médio |
Como a avaliação afeta o seu empréstimo
O banco empresta com base no menor valor entre o preço de aquisição e a avaliação bancária, multiplicado pelo rácio LTV (Loan-to-Value).
Este é um cenário mais comum do que parece — especialmente em zonas onde os preços de mercado sobem mais depressa do que as avaliações conseguem acompanhar.
Como se preparar para a avaliação
Pode tomar várias medidas para maximizar o resultado. Cada detalhe conta:
- Documentação pronta: [caderneta predial](/guias/ler-caderneta-predial/), certidão de registo predial e [licença de utilização](/guias/licenca-utilizacao/) — o perito aprecia a transparência e o rigor
- Imóvel apresentável: pintura cuidada, humidades tratadas, tudo limpo e funcional. A primeira impressão pesa
- Comprovativos de melhorias: se fez obras, tenha faturas e documentação que comprove o investimento
- Contexto de mercado: se houver transações recentes de imóveis semelhantes na zona, partilhe essa informação (embora o perito faça a sua própria pesquisa)
- Acompanhe a visita: esteja presente e disponível para esclarecer dúvidas, mas não pressione o perito
Quanto custa?
O custo de uma avaliação bancária varia tipicamente entre 300 € e 500 € + IVA. É pago pelo cliente, mesmo que o crédito não seja aprovado. O valor depende sobretudo do tipo de imóvel:
| Tipo de imóvel | Custo aproximado (com IVA) |
|---|---|
| Apartamento T1/T2 | 300 € – 400 € |
| Apartamento T3/T4 | 350 € – 500 € |
| Moradia | 400 € – 600 € |
| Imóvel de luxo ou atípico | 500 € – 800 € ou mais |
| Item | Custo típico | Quem paga |
|---|---|---|
| Avaliação bancária | 300 € – 500 € + IVA | Cliente |
| Segunda avaliação (se pedida) | 300 € – 500 € + IVA | Cliente |
| Avaliação noutro banco | 300 € – 500 € + IVA | Cliente |
E se a avaliação for demasiado baixa?
Se o valor da avaliação ficar abaixo do esperado, não entre em pânico. Tem várias opções:
- Contestar a avaliação: apresente argumentos e comparáveis que justifiquem um valor superior. O banco pode aceitar rever
- Renegociar o preço de compra: use a avaliação baixa como argumento objetivo para negociar uma redução com o vendedor
- Pedir uma segunda avaliação: pode solicitar ao banco (pagando novamente) ou, melhor ainda, tentar outro banco — as avaliações podem variar significativamente entre peritos e instituições
- Reforçar os capitais próprios: se possível, cubra a diferença com poupanças adicionais ou recorra a apoio familiar
Na Financial Options, acompanhamos todo o processo de avaliação e ajudamo-lo a tomar a decisão certa caso o valor não seja o esperado.
Veja também quanto pode pedir emprestado e porque é que as avaliações bancárias estão em máximos.
Fontes: Lei n.º 153/2015 — peritos avaliadores de imóveis