Revisto por Henrique Moreira Diretor e Cofundador Crédito Habitação
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Atualizado em 8 min de leitura - Sinal típico
- 10% a 20% do preço
- Se o vendedor desistir
- Devolve o dobro
- CPCV → escritura
- 30 a 60 dias
- Aprovação do crédito
- 1 a 3 semanas
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Em Portugal, a compra de casa com crédito segue seis etapas: negociação, assinatura do CPCV com entrega de um sinal de 10% a 20% do preço, aprovação do crédito (1 a 3 semanas), marcação da escritura (normalmente 30 a 60 dias após o CPCV), escritura e registos. Se o comprador desistir, perde o sinal; se o vendedor desistir, devolve-o em dobro (artigo 442.º do Código Civil).
Este guia explica cada etapa, o que o CPCV tem de incluir para o proteger e o que levar no dia da escritura. Para a definição do contrato, veja o que é o CPCV.
Contrato Promessa de Compra e Venda — documento que vincula comprador e vendedor à transação. Não é obrigatório por lei, mas é altamente recomendável. Define o preço, o sinal, o prazo da escritura e as condições do negócio.
Adiantamento do preço (tipicamente 10% a 20%) entregue no CPCV como garantia do negócio. Se o comprador desistir sem justa causa, perde o sinal; se o vendedor desistir, devolve em dobro.
Cláusula do CPCV que protege o comprador caso o crédito habitação não seja aprovado — permite cancelar o negócio e recuperar o sinal.
Serviço integrado disponível nas conservatórias que permite realizar a escritura e todos os registos obrigatórios num único dia e balcão.
Visão geral: as 6 etapas da compra
| Etapa | O que acontece | Prazo típico |
|---|---|---|
| 1. Escolha e negociação | Encontrar o imóvel, negociar o preço com o vendedor | Variável |
| 2. Assinatura do CPCV | Formalizar o contrato promessa e entregar o sinal (10-20%) | — |
| 3. Aprovação do crédito | O banco analisa a sua situação financeira e avalia o imóvel | 1 a 3 semanas |
| 4. Marcação da escritura | Agendar data no cartório, conservatória ou Casa Pronta | 30 a 60 dias após CPCV |
| 5. Escritura pública | Assinar a compra e venda e entregar o cheque bancário | 1 dia |
| 6. Registos finais | Registo predial e atualização nas Finanças | Até 15 dias (ou no dia com Casa Pronta) |
Etapa 1: Escolher o imóvel e negociar
Depois de encontrar a casa certa, chega o momento de negociar o preço com o vendedor. Faça uma pesquisa de mercado para perceber se o valor está ajustado e não hesite em apresentar uma contraproposta. Acordado o preço, avança-se para a formalização.
Etapa 2: O CPCV — Contrato Promessa de Compra e Venda
O CPCV é o documento que vincula comprador e vendedor à transação. Não é obrigatório por lei, mas é altamente recomendável — protege ambas as partes e estabelece as condições da venda. Não transfere a propriedade, mas cria a obrigação legal de celebrar a escritura na data prevista.
O que deve conter o CPCV
| Elemento | Porquê |
|---|---|
| Identificação completa de comprador e vendedor | Nome, NIF, estado civil, morada |
| Descrição exata do imóvel | Artigo matricial, fração, área e descrição predial — igual à caderneta predial |
| Preço e forma de pagamento | Valor total, quanto é entregue como sinal e quanto na escritura |
| Data limite para a escritura | Evita que o vendedor adie indefinidamente |
| Condição relativa ao crédito | «O contrato fica sem efeito e o sinal é devolvido se o banco não aprovar o crédito habitação» |
| Consequências do incumprimento | O que acontece se alguma das partes falhar |
| Estado do imóvel e equipamentos incluídos | Evita que o vendedor retire eletrodomésticos ou cause danos antes da escritura |
Antes de assinar: checklist do CPCV
- O imóvel está livre de ónus e encargos? Peça a certidão permanente do registo predial — mostra penhoras, hipotecas ou arrestos
- As áreas e a descrição batem certo com a caderneta predial? Diferenças podem bloquear a escritura ou o crédito
- Incluiu a condição relativa ao crédito? Sem ela, a recusa do banco não o livra de perder o sinal
- O prazo para a escritura é realista? Entre aprovação e avaliação, conte com pelo menos 30 a 60 dias
- Está tudo por escrito? Promessas verbais («deixo os móveis», «arranjo a infiltração») não valem
- Foi revisto por um advogado ou solicitador? Custa normalmente 100 € a 300 € e pode evitar perdas de dezenas de milhares
O sinal: quanto entregar e que riscos corre
O sinal é um adiantamento do preço que serve como garantia do negócio. Em Portugal, o valor típico situa-se entre 10% e 20% do preço de venda.
| Valor do sinal | Se o comprador desistir | Se o vendedor desistir |
|---|---|---|
| 10.000 € | Perde 10.000 € | Devolve 20.000 € |
| 20.000 € | Perde 20.000 € | Devolve 40.000 € |
| 30.000 € | Perde 30.000 € | Devolve 60.000 € |
E se o banco recusar o crédito? Se o CPCV incluir a condição relativa ao crédito, o contrato fica sem efeito e o sinal é devolvido na totalidade. Sem essa cláusula, a situação é tratada como desistência do comprador.
Etapa 3: Aprovação do crédito e avaliação
Com o CPCV assinado, é altura de formalizar o pedido de crédito habitação. O banco irá solicitar a avaliação do imóvel (ver o nosso guia sobre avaliação bancária) e analisar a sua capacidade financeira. Este processo demora, em média, 1 a 3 semanas.
Etapa 4: Marcação da escritura
Com o crédito aprovado, é agendada a data da escritura — normalmente com 30 a 60 dias de intervalo face ao CPCV, embora o prazo possa ser negociado. Quanto maior o prazo, mais tempo tem para organizar toda a documentação.
Etapa 5: O dia da escritura
A escritura pública realiza-se num cartório notarial, numa conservatória ou, cada vez mais, através da Casa Pronta (serviço integrado). Estão presentes:
- O comprador e o vendedor (ou seus procuradores)
- O representante do banco (se houver crédito)
- O notário ou conservador
No ato, é assinado o contrato de compra e venda e, se aplicável, a escritura de hipoteca a favor do banco. O pagamento é feito no momento — normalmente por cheque bancário.
Etapa 6: Os registos
Depois da escritura, é necessário:
- Registar a aquisição na Conservatória do Registo Predial (obrigatório para ser proprietário perante terceiros)
- Atualizar a titularidade nas Finanças (para efeitos de IMI e futuras transações)
Se utilizar o serviço Casa Pronta, estes registos ficam tratados no próprio dia — menos burocracia e mais rapidez.
Documentos necessários ao longo do processo
- Documentos de identificação (Cartão de Cidadão)
- Cartão de contribuinte (NIF)
- Caderneta predial e certidão de registo predial do imóvel
- Licença de utilização (ou documento que a substitua)
- Certidão de não dívida do vendedor (Finanças e Segurança Social)
- Documentação bancária (aprovação de crédito, cheque bancário)
- Procuração (se não puder estar presente na escritura)
O papel do intermediário de crédito
Um intermediário de crédito credenciado, como a Financial Options, acompanha-o desde a simulação até à escritura: negoceia as melhores condições com vários bancos, ajuda a preparar a documentação e garante que não há surpresas no dia da escritura.
Fontes: Código Civil — artigo 442.º (sinal), Casa Pronta — Ministério da Justiça