- O que comprova
- Que o registo predial foi feito
- Valor probatório
- Tem valor de certidão
- Atualização
- Permanente, inclui pedidos pendentes
- Onde se pede
- predialonline.mj.pt
A certidão permanente predial é o documento que comprova que o registo predial foi feito e que pode ser consultado online, sempre atualizado, incluindo os pedidos de registo ainda pendentes. É o documento que o Ministério da Justiça identifica como prova do registo predial: «a certidão permanente predial […] pode ser consultada na internet e está sempre atualizada».
Para quem está a comprar casa, isto significa uma coisa muito prática: já não faz sentido aceitar uma certidão em papel com meses, nem confiar num PDF enviado por email sem mais. O que interessa é o que está inscrito na Conservatória no momento em que a consulta é feita — e é isso que a certidão permanente mostra.
O que a certidão permanente predial mostra
A certidão permanente predial reúne, num único documento, todos os registos que existem sobre um determinado imóvel. Segundo a descrição oficial do serviço, permite «consultar online todos os registos sobre um imóvel, mesmo os pedidos de registo ainda pendentes».
Na prática, é aqui que se confirma:
- Quem é o titular — e se está identificado como proprietário, comproprietário ou titular de outro direito.
- Se há hipotecas — e a favor de que instituição, muitas vezes o banco que financiou a compra anterior.
- Se existem penhoras, arrestos ou outros ónus que acompanham o imóvel e não desaparecem com a venda.
- Direitos de terceiros — usufruto, uso e habitação, servidões, direito de preferência.
- A descrição do prédio ou fração, com a área e a composição que constam do registo.
Um detalhe que muita gente desconhece: a certidão inclui também os pedidos de registo pendentes. Ou seja, se o vendedor já apresentou um pedido de registo que ainda não foi concluído, isso aparece — e é uma informação relevante antes de assinar seja o que for.
Certidão permanente ou informação predial simplificada?
O Predial Online oferece dois produtos parecidos à primeira vista, mas com estatutos diferentes. A diferença está no valor legal:
| Documento | O que é | Valor legal |
|---|---|---|
| Certidão permanente predial | Certidão do registo predial, consultável online e sempre atualizada | Com valor de certidão |
| Informação predial simplificada | Informação extraída automaticamente da ficha informatizada do prédio | Sem valor de certidão |
| Caderneta predial | Documento fiscal da Autoridade Tributária (artigo matricial, VPT, áreas) | Prova fiscal, não registal |
A informação predial simplificada é útil para uma verificação rápida, por exemplo para confirmar a área de um imóvel que está a despertar interesse. Mas quando o assunto é escritura, crédito habitação ou entrega de documentos ao notário, o documento pedido é a certidão permanente. Se quiser aprofundar o lado fiscal do imóvel, vale a pena ler o guia sobre como ler a caderneta predial.
Como pedir a certidão permanente predial online
O pedido faz-se no Predial Online (predialonline.mj.pt), o serviço do Ministério da Justiça para os atos e certidões do registo predial. A área «Certidão Permanente» tem duas entradas distintas:
- Criar — para requerer uma certidão permanente nova.
- Consultar — para abrir uma certidão que já foi pedida.
O acesso é feito com Cartão de Cidadão ou certificado digital. Segundo a descrição do portal, os cidadãos com Cartão de Cidadão podem usar os serviços online «desde que não seja necessário juntar ao pedido documentos previamente digitalizados»; advogados, câmaras de comércio e indústria, notários e solicitadores acedem com certificado profissional.
O pedido é pago: trata-se de um emolumento do registo predial, cobrado no momento do pedido, e o portal apresenta o valor antes de concluir a operação. Como o emolumento é fixado na tabela do registo predial, confirme o montante no próprio portal em vez de contar com um valor de memória.
Nota prática: o mesmo portal permite pedir atos de registo online com descontos até 10% face ao atendimento presencial, uma vantagem relevante quando o processo envolve, por exemplo, o cancelamento de uma hipoteca ou uma alteração de titularidade.
Como consultar a certidão antes de comprar casa
Quem compra não deve pedir a certidão — deve ver a do vendedor. O pedido devolve um código de acesso que permite consultar a certidão online; em regra, é isso que o vendedor (ou o mediador, em seu nome) faculta ao comprador, ao banco e ao notário, sem necessidade de emitir documentos novos.
Três regras que evitam problemas:
- Peça o acesso à certidão original, não um scan. Um PDF pode estar alterado ou desatualizado; a consulta online no portal é a única forma de confirmar o estado atual.
- Confirme antes do CPCV, não depois. O contrato-promessa e as etapas até à escritura têm prazos e o sinal só deve ser entregue com a situação registal confirmada.
- Repita a consulta perto da escritura. Como a certidão está sempre atualizada, uma consulta feita em julho não diz nada sobre o que foi inscrito em outubro.
Se o imóvel for comprado com crédito habitação, o banco vai pedir a certidão de qualquer forma. A Financial Options acompanha esse processo como intermediário de crédito registado no Banco de Portugal n.º 0007198 e a lista completa de documentos está no guia de documentos a entregar ao intermediário.
O que verificar na certidão: seis pontos que mudam a decisão
Não basta confirmar que o vendedor «aparece» na certidão. Estes são os pontos que devem ser lidos com atenção:
| O que verificar | Porque importa |
|---|---|
| Titular e quota | Se o vendedor é titular de apenas parte do imóvel, precisa do acordo dos restantes comproprietários para vender |
| Hipoteca inscrita | Tem de ser cancelada (distrate) antes ou no ato da escritura, senão o imóvel passa com o encargo |
| Penhoras e arrestos | São ónus que afetam o imóvel e podem bloquear o registo da compra |
| Usufruto, uso ou habitação | Quem tem usufruto pode continuar a usar o imóvel depois de vender a nua-propriedade |
| Servidões e restrições | Passagens, servidões administrativas e ónus urbanísticos condicionam o uso do imóvel |
| Pedidos de registo pendentes | Mostram operações já apresentadas na Conservatória mas ainda não concluídas |
Este último ponto é o mais ignorado — e é justamente o que a certidão permanente tem de diferente face a uma certidão emitida numa data fixa.
E se o registo ainda não estiver feito?
Há situações em que o imóvel não está registado, ou em que o registo está desatualizado: construções antigas, ampliações nunca registadas, heranças por regularizar, prédios que só agora entram no cadastro geométrico. Nesses casos, a solução não é pedir mais certidões — é regularizar o registo antes de vender.
Nessa fase entram dois instrumentos: o registo predial online para os atos de registo e o BUPi (Balcão Único do Prédio), que o Ministério da Justiça identifica como informação relacionada. Se está a pensar comprar um imóvel nessas condições, o momento de o discutir é antes do CPCV — e o guia sobre o que verificar antes da escritura detalha os restantes testes.
Caderneta, certidão permanente e ficha técnica: três documentos, três funções
Numa compra de casa circulam vários documentos com nomes parecidos, e é comum confundi-los. A regra é simples: cada um responde a uma pergunta diferente.
- Certidão permanente predial — «quem é o dono e que encargos tem o imóvel?» (registo predial)
- Caderneta predial — «quais são os dados fiscais do imóvel?» (Autoridade Tributária, com o VPT e as áreas da matriz)
- Ficha técnica da habitação — «como foi construído este edifício?» (documento do promotor, com soluções construtivas e materiais)
A ficha técnica tem regras próprias e uma obrigação que sobrevive às alterações de 2024 — está explicada no artigo sobre a ficha técnica da habitação. Já a lista completa de despesas de uma compra, do IMT ao registo, está no guia de todos os custos de comprar casa.
Erros comuns com a certidão permanente
Confundir certidão com caderneta. São de entidades diferentes e provam coisas diferentes. O notário e o banco pedem ambas.
Aceitar um PDF antigo. Uma certidão impressa há seis meses não prova a situação registal de hoje, sobretudo se entretanto houve um pedido de registo.
Não verificar os pedidos pendentes. É precisamente a informação que a certidão permanente acrescenta e que pode revelar uma operação em curso sobre o imóvel.
Deixar a verificação para a véspera da escritura. Se aparecer uma hipoteca por cancelar ou uma quota em falta, não há tempo útil para resolver — e o comprador fica sem margem de negociação.
Assumir que o anúncio reflete o registo. A área anunciada, a tipologia e até o número de frações podem não corresponder ao que está inscrito.
Resumo
A certidão permanente predial é o documento que confirma, online e em tempo real, o que está inscrito no registo predial sobre um imóvel — incluindo pedidos pendentes. Pede-se no Predial Online, tem valor de certidão, e deve ser consultada pelo comprador antes do CPCV e novamente antes da escritura. Não substitui a caderneta predial nem a ficha técnica: completa-as.
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Créditos da imagem: “Property Law - Gavel and Block and House Keys” por advokatsmart.no, licença CC BY 2.0, via Wikimedia Commons. Fontes: Ministério da Justiça — Documentos e registos prediais (informação atualizada a 12 de agosto de 2025) e Predial Online.