- Base legal
- DL 68/2004, de 25 de março
- Quem elabora
- Promotor imobiliário
- Arquivo obrigatório
- 10 anos
- Coima máxima
- 44.890 € (pessoa coletiva)
Sim, a ficha técnica da habitação é obrigatória para prédios e frações construídos depois de 1951 — e o promotor imobiliário tem de a elaborar, arquivar durante 10 anos e depositar um exemplar na câmara municipal antes da escritura (Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março). O que já não existe é a regra que obrigava o notário a certificar-se da sua existência: o artigo 9.º foi revogado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, a reforma do Simplex urbanístico.
Esta é a diferença que separa o que diz a lei hoje do que continua a ser repetido em muitos sites. A obrigação de produzir o documento não caiu — caiu apenas o controlo notarial. E, sem esse controlo, verificar a ficha técnica passou a ser responsabilidade de quem compra.
O que é a ficha técnica da habitação
É um documento descritivo das características técnicas e funcionais do prédio ou da fração, elaborado pelo promotor imobiliário (artigo 4.º, n.º 1). A informação reporta-se ao momento de conclusão das obras — construção, reconstrução, ampliação ou alteração — e tem de estar conforme com as telas finais aprovadas (artigo 4.º, n.º 2).
Em obras ainda não concluídas existe uma versão provisória, baseada nos projetos de arquitetura e das especialidades, que tem de ser atestada pelos autores dos projetos (artigo 4.º, n.os 4 e 5). É essa versão que deve estar disponível nos locais de venda enquanto o imóvel está em construção.
O documento tem de estar redigido em língua portuguesa, em termos claros e sem remissões para textos técnicos que o comprador não consiga interpretar (artigo 6.º, n.º 1).
Quem é responsável por cada passo
| Interveniente | Obrigação | Base legal |
|---|---|---|
| Promotor imobiliário | Elaborar a ficha técnica de cada prédio ou fração | Art. 4.º, n.º 1 |
| Técnico responsável da obra e promotor | Assinar declaração a atestar que a informação corresponde à realidade | Art. 4.º, n.º 3 |
| Promotor imobiliário | Manter um arquivo organizado das fichas emitidas durante pelo menos 10 anos | Art. 5.º, n.º 1 |
| Promotor imobiliário | Depositar um exemplar na câmara municipal antes da escritura | Art. 5.º, n.os 2 e 3 |
| Vendedor ou empresa de mediação imobiliária | Ter cópia da ficha, ou da versão provisória, disponível no local de venda | Art. 11.º |
| Proprietário | Conservar a ficha em bom estado e pedir 2.ª via em caso de perda | Art. 10.º, n.os 1 e 2 |
| Locador | Facultar o acesso à ficha antes de celebrar o contrato de arrendamento | Art. 17.º |
Repare na última linha: a obrigação não é só para quem vende. Quem arrenda também tem de dar acesso à ficha técnica antes de assinar o contrato, seja senhorio profissional ou particular.
O que tem de conter
O artigo 7.º organiza a informação em quatro blocos. Uma ficha técnica completa tem de cobrir todos:
| Bloco | Conteúdo essencial |
|---|---|
| Profissionais | Construtor e inscrição no IMOPPI (referência que a lei mantém), autores dos projetos de arquitetura e estruturas com número de registo na ordem, técnico responsável da obra e promotor imobiliário |
| Loteamento | Número total de edifícios, de fogos e de lugares de estacionamento, equipamentos coletivos e planta de síntese |
| Prédio urbano | Localização, número de inscrição na matriz predial, número e data da licença de utilização, pisos, ascensores, soluções construtivas (fundações, estrutura, paredes exteriores, cobertura), materiais e fabricantes, sistemas de segurança e gestão técnica |
| Fração autónoma | Área bruta da habitação, área bruta e área útil do fogo, área útil de cada compartimento e dependência; soluções construtivas de paredes, pavimentos, tetos, portas e caixilharia; materiais; instalações de água, esgotos, gás, eletricidade, climatização, ventilação e evacuação |
As áreas são o ponto mais consultado — e o mais útil numa negociação. Se a ficha diz uma área útil e o anúncio diz outra, é a ficha que descreve a habitação tal como foi construída.
Há ainda informação que só é facultada ao proprietário: os elementos nominativos não públicos, como contactos de fabricantes (artigo 7.º, n.º 10). E o promotor pode acrescentar informações complementares, como instruções de uso e manutenção (artigo 8.º).
É obrigatória desde quando (e para que imóveis não é)
A obrigação nasce com o Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março. O artigo 2.º, n.º 2 exclui dois universos:
- Prédios construídos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas — Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951.
- Prédios já edificados sobre os quais existisse licença de utilização, ou pedido de licença já apresentado, à data da entrada em vigor do diploma.
Ou seja: num apartamento dos anos 80 ou 90 é normal não existir ficha técnica. Nesse caso o documento que prova a aptidão do imóvel é a licença de utilização, emitida pela câmara municipal. A ausência de ficha não é, por si, uma ilegalidade — desde que o imóvel esteja fora do âmbito do diploma.
O erro caro é o inverso: aceitar a ausência de ficha num imóvel construído depois de 1951 sem exigir explicação.
O que mudou em 2024
O artigo 9.º do diploma dizia, na redação original, que não podia ser celebrada escritura pública de aquisição de prédio ou fração destinada a habitação sem que o notário se certificasse da existência da ficha técnica e de que a mesma era entregue ao comprador. O n.º 2 estendia a regra ao crédito: a instituição de crédito tinha de assegurar a entrega do documento no momento do preenchimento do modelo do mútuo.
Esse artigo foi revogado pelo artigo 24.º, alínea d), do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, no âmbito da reforma e simplificação dos licenciamentos. O Diário da República mantém a versão consolidada do DL 68/2004 como estando em vigor, mas sem o artigo 9.º.
O que isto significa na prática:
- O notário deixou de ser o ponto de controlo. Não lhe compete recusar a escritura pela falta do documento.
- As obrigações do promotor não foram alteradas: elaborar, arquivar 10 anos, depositar na câmara municipal antes da escritura e divulgar no local de venda.
- A responsabilidade civil mantém-se: o técnico responsável pela obra e o promotor respondem solidariamente pelos danos causados ao comprador se a informação da ficha não corresponder à verdade (artigo 16.º, n.º 1).
- A verificação passou para o comprador — e é aí que a maioria dos negócios perde qualidade de informação, não na escritura.
Como obter a ficha técnica
- Imóvel novo, em comercialização: peça a cópia ao vendedor ou à mediadora. Por lei, tem de estar disponível no local de atendimento e de venda, e a sua existência tem de ser anunciada em lugar bem visível (artigo 11.º, n.os 1 e 5). Enquanto a obra não termina, é a versão provisória.
- Imóvel com proprietário: peça ao proprietário, que tem o dever de a conservar em bom estado (artigo 10.º, n.º 1).
- Ficha perdida: o proprietário pede a 2.ª via ao promotor imobiliário — que guarda o arquivo durante 10 anos — ou à câmara municipal onde o exemplar foi depositado (artigo 10.º, n.º 2). A emissão pela câmara está sujeita a taxa fixada pela assembleia municipal (artigo 10.º, n.º 3).
A lei não fixa prazo para a emissão da 2.ª via nem um valor único para a taxa. Confirme ambos no município antes de marcar escritura — é o tipo de detalhe que atrasa um negócio por duas semanas.
Quanto custa não ter a ficha em ordem
As contraordenações estão no artigo 13.º e distinguem pessoa singular de pessoa coletiva:
| Infração | Pessoa singular | Pessoa coletiva |
|---|---|---|
| Informação na ficha sem correspondência com a realidade | 2.490 € a 3.490 € | 12.470 € a 44.890 € |
| Falsas declarações do técnico responsável | 2.490 € a 3.490 € | 12.470 € a 44.890 € |
| Falta de arquivo das fichas emitidas | 2.490 € a 3.490 € | 7.480 € a 24.940 € |
| Falta de depósito na câmara municipal | 2.490 € a 3.490 € | 7.480 € a 24.940 € |
| Violação das obrigações de informação no local de venda | 2.490 € a 3.490 € | 12.470 € a 44.890 € |
| Violação das regras de publicidade | 1.740 € a 3.490 € | 3.490 € a 44.890 € |
A negligência é sempre punível (artigo 13.º, n.º 6). E, além da coima, o incumprimento pode dar lugar a sanções acessórias como a interdição temporária do exercício da atividade.
O que verificar antes de comprar
- Áreas. Compare a área útil do fogo e a área útil por compartimento com a caderneta predial e com o que consta do anúncio. Divergências grandes merecem justificação escrita.
- Licença de utilização. A ficha indica o número e a data da licença. Cruze com a licença real e com o título urbanístico.
- Soluções construtivas. Paredes exteriores, caixilharia e cobertura estão descritas. É a forma mais direta de saber o que está instalado, e não o que foi prometido.
- Materiais e fabricantes. Permite confirmar marcas e poupar discussão mais tarde sobre garantias.
- Data de referência. A ficha descreve o imóvel à data de conclusão das obras. Alterações posteriores feitas pelos proprietários não lá estão — e é normal que não estejam.
Se está na fase de sinal e CPCV, este é o momento certo para pedir a ficha: antes de entregar qualquer quantia, não depois de o crédito estar aprovado. E se o imóvel é recente, vale a pena juntar o certificado energético à mesma pasta de documentos.
Financiamento: o que o banco olha
A ficha técnica não decide a aprovação do crédito habitação, mas entra na avaliação do imóvel: descreve áreas, soluções construtivas e a licença de utilização, elementos que sustentam o valor atribuído na avaliação. Documentação coerente encurta o processo; documentação contraditória — área diferente da caderneta, licença em falta, ficha inexistente num imóvel posterior a 1951 — é motivo de pedido de esclarecimento.
Como intermediário de crédito registado no Banco de Portugal n.º 0007198, a Financial Options trabalha com os principais bancos e verifica estes documentos antes de submeter o processo.
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Fontes: Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março — versão consolidada (Diário da República) · Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (reforma e simplificação dos licenciamentos) · Decreto-Lei n.º 68/2004 — texto original
Imagem: crdotx (CC BY), via Flickr.