IMT para não residentes: a taxa fixa de 7,5% e como evitá-la

O Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado a 20 de maio de 2026, introduziu uma das mudanças mais significativas dos últimos anos no Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT): uma taxa fixa de 7,5% para compradores não residentes que adquiram imóveis para habitação em Portugal. A medida entrou em vigor a 25 de maio de 2026.

O que muda a partir de 25 de maio de 2026

Até 24 de maio de 2026, os compradores não residentes pagavam as mesmas taxas de IMT que os residentes. A partir de 25 de maio:

• Taxa fixa de 7,5% sobre o valor do imóvel, desde o primeiro euro
• Sem escalões progressivos — não se aplicam os abatimentos normais
• Sem isenções — mesmo para valores baixos, paga sempre IMT
• Sem reduções de HPP — a taxa é igual para qualquer tipo de utilização

A regra baseia-se na residência fiscal, não na nacionalidade. Um cidadão francês residente em Portugal paga as taxas normais. Um português residente no estrangeiro paga os 7,5%.

As três zonas de preço: onde dói mais?

O impacto da nova regra não é igual para todos os preços. O IMT normal para residentes usa escalões progressivos que resultam em taxas efetivas muito diferentes consoante o valor do imóvel:

Zona 1: Até €660.000 — o maior impacto

Os residentes beneficiam de taxas progressivas com abatimentos (taxas efetivas de 2% a 6%). Os não residentes pagam 7,5% fixo. A diferença ronda os €10.000 a €11.000 extra em praticamente toda esta faixa.

Zona 2: €660.000 a €1.150.000 — impacto moderado

Os residentes pagam 6% fixo (sem abatimento a partir deste patamar). Os não residentes continuam nos 7,5%. A diferença sobe para €10.000 a €17.000, aumentando com o preço.

Zona 3: Acima de €1.150.000 — efeito zero

Tanto residentes como não residentes pagam 7,5% fixo. A sobretaxa para não residentes desaparece — paga exatamente o mesmo que um residente fiscal português.

Valores reais: quanto paga em cada cenário

Valores para habitação secundária/investimento em Portugal Continental. Fonte: IMTcalc.pt

Exceções: como evitar ou reaver os 7,5%

O próprio decreto-lei prevê dois mecanismos para anular o agravamento:

1. Tornar-se residente fiscal em Portugal

Se, no prazo de dois anos após a compra, se tornar residente fiscal em Portugal, pode pedir à Autoridade Tributária a anulação da diferença entre os 7,5% pagos e as taxas progressivas normais. Na prática, o IMT adicional funciona como um depósito reembolsável.

2. Arrendamento habitacional de renda moderada

Se afetar o imóvel a arrendamento habitacional com renda até €2.300/mês (2,5x a RMMG de 2026), pode também recuperar a diferença. Requisitos:

• Contrato no prazo — Celebrar contrato de arrendamento no prazo de 6 meses após a aquisição.
• Duração mínima — Manter o arrendamento durante pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos.
• Renda moderada — A renda não pode ultrapassar 2.300 €/mês (2,5x a RMMG de 2026).

Casais e compropriedade: o regime de bens pode afastar os 7,5%

A Autoridade Tributária (AT) emitiu, no início de setembro de 2026, instruções aos seus serviços sobre a aplicação da taxa agravada — com clarificações importantes para quem compra em conjunto (noticiadas a 7 e 8 de setembro).

Casados em comunhão de bens: um único facto tributário

Numa aquisição feita por um casal casado em comunhão de bens (geral ou de adquiridos) existe um único facto tributário: um direito indiviso com dois titulares e uma única liquidação de IMT, em que os cônjuges são solidariamente responsáveis pelo pagamento. De acordo com as instruções da AT, os 7,5% só se aplicam quando ambos os cônjuges forem não residentes (e nunca tenham sido considerados residentes em Portugal). Se apenas um dos cônjuges é não residente — e o outro mantém residência fiscal em Portugal, cumprindo os requisitos legais —, a compra em comunhão de bens fica fora da taxa agravada e é liquidada pelas taxas progressivas normais.

Compropriedade e separação de bens: análise individual

Já quando a compra é feita em compropriedade — por pessoas não casadas entre si — ou por um casal em separação de bens, não existe um único facto tributário: a situação de cada comprador é analisada individualmente. A quota do comprador não residente fica sujeita aos 7,5% mesmo que o outro comprador seja residente.

Quem já foi residente em Portugal

As instruções da AT confirmam ainda uma exceção para quem já tenha sido anteriormente considerado residente fiscal em Portugal — por exemplo, por ter permanecido no país mais de 183 dias por ano, consecutivos ou interpolados. Nesses casos, a taxa agravada pode não ser aplicável, mesmo que a compra ocorra depois de a pessoa ter deixado o país. Como a AT analisa as circunstâncias concretas de cada aquisição, quem está nesta situação deve confirmar o enquadramento antes da escritura.

Recuperar o imposto pago a mais

As instruções esclarecem ainda a recuperação para casais que já pagaram os 7,5%: se, nos dois anos após a compra, um dos cônjuges passar a ser residente fiscal em Portugal, o casal pode pedir à AT a anulação da diferença entre o imposto pago e o que resultaria das taxas progressivas normais. O requerimento deve ser apresentado no prazo de seis meses a contar do momento em que a residência é fixada em território nacional.

Que imóveis são afetados?

A taxa de 7,5% aplica-se exclusivamente a prédios urbanos destinados a habitação (ou frações autónomas). Terrenos para construção, imóveis comerciais, prédios rústicos e imóveis não habitacionais não são afetados — continuam a seguir as taxas normais de IMT para todos os compradores.

O contexto: o pacote de habitação do Governo

A alteração do IMT para não residentes faz parte de um pacote mais amplo de medidas fiscais para a habitação (DL 97/2026) que inclui:

• IVA a 6% em empreitadas de construção e reabilitação para imóveis destinados a HPP ou arrendamento
• Tributação reduzida a 10% para rendimentos prediais de arrendamento moderado
• Dedução de rendas no IRS sobe para €900 em 2026 e €1.000 em 2027
• Novo regime simplificado de arrendamento acessível
• Contrato de investimento para arrendamento com benefícios até 25 anos
• Isenção de IMT para primeira compra de habitação de custos controlados (até €106.346)

Leia também: IMT para não residentes 2026: a nova taxa fixa · O que é IMT · IMT e Imposto do Selo na compra de casa · Crédito habitação para estrangeiros · Todos os custos de comprar casa

Fontes:

• IMTcalc.pt — IMT para Não Residentes
• Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio
• Esclarecimento: Entrou em vigor em maio ou só a 1 de setembro?
• Jornal de Negócios, AT esclarece aplicação do IMT de 7,5% a casais em comunhão de bens, 07/09/2026
• Executive Digest, Casados com não residentes podem escapar à taxa fixa de 7,5% de IMT, 08/09/2026