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Uma dúvida frequente de quem está a planear comprar casa é se o IMT — o imposto que mais pesa na aquisição de um imóvel — muda consoante a forma de pagamento. A resposta curta é: não, o IMT é exatamente o mesmo quer pague a pronto quer recorra a crédito habitação. Mas a resposta completa é mais útil: há outros custos específicos do crédito que fazem o total da compra ser diferente.
O IMT não distingue formas de pagamento
O Código do IMT, no seu Artigo 12.º, é claro: o imposto incide sobre o valor mais alto entre o preço constante da escritura e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. A forma como paga — a pronto, com crédito, com permuta de bens — não é mencionada em nenhum artigo da lei. Ao contrário do IMT para não residentes, que foi fixado em 7,5%, as taxas para residentes mantêm-se progressivas e não dependem da origem do dinheiro.
Isto significa que para uma casa de 200.000 €, o IMT a pagar é rigorosamente o mesmo, independentemente de ter o dinheiro disponível ou de precisar de um empréstimo de 180.000 €.
Como se calcula o IMT (Artigo 12.º, n.º 1 do CIMT)
O valor tributável é o mais alto entre:
- O valor da escritura — o preço declarado no contrato de compra e venda
- O Valor Patrimonial Tributário (VPT) — o valor fiscal do imóvel, atribuído pela Autoridade Tributária
Exemplo: se comprar uma casa por 180.000 € mas o VPT for de 195.000 €, o IMT é calculado sobre 195.000 € — mesmo que o preço real de compra seja inferior.
A partir deste valor-base, aplicam-se as taxas progressivas do Artigo 17.º. Para habitação própria permanente, os primeiros 106.346 € estão isentos.
O que muda com crédito habitação: os custos adicionais
Se o IMT é igual, onde está a diferença? Nos impostos e comissões associados ao financiamento bancário:
Imposto do Selo sobre o crédito (0,6%)
O Código do Imposto do Selo, Verba 17.1, taxa o crédito à habitação (prazo ≥ 5 anos) em 0,6% sobre o montante do empréstimo.
| Montante do empréstimo | Imposto do Selo |
|---|---|
| 100.000 € | 600 € |
| 150.000 € | 900 € |
| 200.000 € | 1.200 € |
| 300.000 € | 1.800 € |
Este imposto não existe na compra a pronto — é exclusivo do crédito.
Imposto do Selo sobre a compra (0,8%)
Este aplica-se em ambas as situações — com ou sem crédito. É 0,8% sobre o valor da compra.
O que NÃO paga no crédito habitação
- Juros do empréstimo: isentos de Imposto do Selo para habitação própria permanente (CIS, Artigo 7.º/1/l)
- Garantia (hipoteca): quando constituída em simultâneo com o crédito, está isenta da Verba 10 do CIS
- Transferência de crédito: o montante transferido entre bancos está isento (CIS, Artigo 7.º/1/j)
Comissões bancárias
Cada banco aplica as suas próprias comissões, que variam significativamente:
| Comissão | Valor típico |
|---|---|
| Dossier / estudo | 150 € – 500 € |
| Avaliação do imóvel | 200 € – 400 € |
| Formalização / escritura | 150 € – 300 € |
A Financial Options trabalha com 12 bancos e pode comparar estas comissões para o seu caso específico.
Comparação real: comprar a pronto vs com crédito
A título de exemplo, considere um casal que compra uma casa de 200.000 € para habitação própria permanente. Um dos elementos tem menos de 35 anos e é a primeira casa do agregado (aplica-se o regime de isenção para jovens até 330.539 €):
Compra com crédito habitação (empréstimo de 180.000 €)
| Custo | Valor |
|---|---|
| IMT | 0 € (isento — jovem até 35 anos, primeira casa) |
| Imposto do Selo (compra) | 1.600 € (0,8% × 200.000 €) |
| Imposto do Selo (crédito) | 1.080 € (0,6% × 180.000 €) |
| Comissões bancárias (estimativa) | ~600 € |
| Total de impostos e comissões | ~3.280 € |
Compra a pronto
| Custo | Valor |
|---|---|
| IMT | 0 € (isento — jovem até 35 anos, primeira casa) |
| Imposto do Selo (compra) | 1.600 € (0,8% × 200.000 €) |
| Total de impostos | 1.600 € |
A diferença de 1.680 € (3.280 € − 1.600 €) é exclusivamente o custo fiscal e administrativo de recorrer ao crédito.
O mesmo exemplo, sem isenção jovem
Se o comprador tiver mais de 35 anos, aplica-se a isenção geral até 106.346 €:
| Com crédito (180.000 €) | A pronto | |
|---|---|---|
| IMT | ~3.542 € | ~3.542 € |
| IS compra (0,8%) | 1.600 € | 1.600 € |
| IS crédito (0,6%) | 1.080 € | — |
| Comissões bancárias | ~600 € | — |
| Total | ~6.822 € | ~5.142 € |
Diferença: cerca de 1.680 € adicionais com crédito, o mesmo valor do exemplo anterior — porque o IMT é idêntico em ambos os cenários.
O que deve mesmo comparar
A decisão entre comprar a pronto ou com crédito raramente se resume aos impostos. O que pesa mais é:
- Custo de oportunidade — o dinheiro aplicado na casa poderia estar a render noutro investimento
- Liquidez — um crédito permite manter capital disponível para outras necessidades
- Benefícios fiscais — as despesas com crédito habitação podem ser deduzidas em IRS dentro de certos limites, dependendo da data do contrato
- Inflação — a prestação fixa (num crédito a taxa fixa ou mista) desvaloriza-se com o tempo
Cada situação é diferente. A equipa da Financial Options pode ajudá-lo a simular os cenários com e sem crédito, comparar as condições de 12 bancos parceiros e calcular o custo total de aquisição para o seu caso concreto. O serviço é gratuito para o consumidor.
Fontes: Código do IMT (AT), Código do Imposto do Selo (AT)
Leia também: IMT para Não Residentes: taxa fixa de 7,5% · Guia IMT e Imposto do Selo na compra de casa