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Portugal e Espanha são dois dos países da União Europeia com a crise da habitação mais grave, segundo um estudo do Banco de Espanha citado pelo Financial Times a 17 de agosto. Entre 2021 e 2025, faltaram em Portugal cerca de 300 mil casas face às necessidades da população — o equivalente a 6,6% do total de agregados familiares do país, o valor mais elevado da zona euro. Em Espanha, o défice foi de 750 mil habitações (3,7% das famílias), enquanto a média da zona euro se ficou pelos 0,5%.
O que diz o estudo do Banco de Espanha
O estudo mede o desequilíbrio entre a procura e a oferta de habitação: compara o número de novos agregados familiares formados em cada ano com as unidades residenciais licenciadas para construção dois anos antes, para ter em conta o tempo de construção.
Os resultados colocam a Península Ibérica em destaque negativo no conjunto da UE:
| País | Défice 2021-2025 | % dos agregados familiares |
|---|---|---|
| Portugal | 300.000 casas | 6,6% |
| Espanha | 750.000 casas | 3,7% |
| Zona euro (média) | — | 0,5% |
Na Alemanha, a maior economia da UE, a oferta foi mesmo superior à procura no mesmo período: um excedente equivalente a 0,5% dos agregados, contando com as licenças aprovadas. Portugal e Espanha têm também alguns dos parques de habitação pública mais reduzidos da UE, o que agrava a exposição das famílias mais vulneráveis.
”O foco tem de estar na oferta” — diz o governador do BdP
O governador do Banco de Portugal, Álvaro Santos Pereira, respondeu por escrito às perguntas do Financial Times que a dificuldade de acesso à habitação “é uma preocupação contínua, sentida em várias regiões do país, incluindo Lisboa e Porto, onde é mais acentuada”. Sublinhou que “os elevados fluxos migratórios aumentaram o número de agregados familiares residentes”, mas defendeu que a solução está em reforçar a oferta de casas novas: “a ênfase deve estar em medidas do lado da oferta, dado que a falta de oferta está na raiz do défice acumulado”.
O governador salientou ainda que a situação está a melhorar: em 2025, a construção acompanhou a formação de novos agregados, em parte devido ao abrandamento da imigração — já em junho o Banco de Portugal tinha sinalizado a primeira inversão do défice em 11 anos. O défice acumulado dos anos anteriores, porém, continua por colmatar.
Porque é que Portugal não constrói mais?
O setor da construção “ainda não recuperou das consequências devastadoras da crise da zona euro”, explica Manuel Maria Gonçalves, presidente executivo da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários: “perdemos empresas, perdemos trabalhadores e perdemos capacidade produtiva”. Hoje, diz, os promotores estão prontos a construir, mas os custos de construção elevados e a burocracia excessiva dificultam o lucro em casas para a classe média — o que os empurra “para segmentos mais altos, onde esses custos ainda podem ser absorvidos”.
Gonçalves aplaude, ainda assim, as medidas aprovadas pelo parlamento português este ano — incluindo a redução do IVA para 6% nas obras de construção e a simplificação do licenciamento — que “devem melhorar a economia dos projetos de habitação”. O problema, recorde-se, é estrutural: os promotores estimam que Portugal precisa de 70 mil novas casas por ano e, apesar de a oferta de casas novas ter duplicado em cinco anos, a construção continua aquém das necessidades.
Rendas em Lisboa: as mais caras da Europa face aos salários
A pressão sobre o arrendamento é particularmente violenta em Lisboa. Segundo cálculos da Numbeo, do Deutsche Bank e do Financial Times, um lisboeta com salário médio teria de gastar mais de 110% do seu rendimento para arrendar um T1 típico no centro da cidade — o nível mais elevado da Europa. Em Madrid e Barcelona, o valor é de 75%.
Em ambos os países, a utilização de apartamentos para arrendamento turístico reduz o parque disponível para os residentes, e promotores e associações cívicas relatam famílias a dormir em sofás de amigos, a arrendar quartos em casas partilhadas por várias famílias e a aceitar deslocações cada vez mais longas.
Em Portugal, a chegada de imigrantes — de rendimentos baixos, do sul da Ásia, e de rendimentos altos, através dos “golden visas” (que deixaram de ser obtidos por compra de imóveis quando as regras foram apertadas em 2023) — aumentou a procura. O Governo de Luís Montenegro, no poder desde 2024, tem evitado o discurso anti-imigração da direita populista, mas apertou as regras de entrada e os requisitos de residência temporária para desacelerar a chegada de novos residentes. Tudo isto acontece num mercado em que a avaliação bancária das casas atingiu um novo recorde, acima dos 2.200 €/m².
O contraste espanhol
Em Espanha, a habitação é a principal preocupação dos eleitores, segundo o Centro de Investigações Sociológicas (CIS). O primeiro-ministro Pedro Sánchez, à frente de um governo minoritário de esquerda, mantém uma política de imigração de portas abertas que tem alimentado a procura — a população estrangeira cresceu em média 665 mil pessoas por ano desde 2022. Mas Sánchez tem estado de mãos atadas na política de habitação desde a reeleição em 2023: sem maioria para aprovar legislação relevante e com as regiões a deterem grande parte dos poderes na área.
Em abril, o Governo espanhol aprovou um plano de habitação de 7 mil milhões de euros para 2026-2030, com financiamento para mais habitação pública e reabilitação de edifícios devolutos. Os promotores privados, porém, apontam as causas do problema noutro lado: Juan José Perucho, diretor-geral da construtora Ibosa, fala na burocracia e nos entraves legais que atrasam anos a obtenção de licenças, mas também no rápido crescimento dos imigrantes que procuram habitação acessível: “tanto nas vendas como no arrendamento, chegámos a um ponto em que os preços atingiram níveis incompatíveis com os salários das pessoas”.
O que significa para quem quer comprar casa em Portugal
Enquanto o défice acumulado de casas não for colmatado, a pressão sobre os preços tende a manter-se — sobretudo nos grandes centros urbanos. Para quem está a planear comprar, há três pontos práticos a reter:
- A oferta está a melhorar, mas devagar: as licenças de construção atingiram máximos desde 2008, mas o efeito nos preços demora anos a sentir-se.
- As regras de crédito são mais apertadas: desde agosto, a taxa de esforço máxima recomendada pelo Banco de Portugal é de 45%, o que limita o montante que pode pedir emprestado.
- Vale a pena comparar propostas: num mercado de preços elevados, cada décima de spread pesa no orçamento — simule e compare ofertas de vários bancos sem compromisso.
Fonte: Financial Times, “Portugal and Spain struggle as EU housing black spots”, 17 de agosto de 2026; Banco de Espanha, estudo sobre o mercado da habitação divulgado em junho de 2026 (citado por EL PAÍS e Europa Press); Banco de Portugal, Boletim Económico de junho de 2026.
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