Financial Options
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O crédito médio da casa já só compra 94 metros quadrados. Segundo a análise de mercado de crédito habitação de agosto do ComparaJá, noticiada pela Executive Digest a 15 de agosto, o montante médio financiado foi de 208.774 euros — novo máximo do ano e uma subida de 7,7% face ao mesmo mês do ano anterior. Ao mesmo tempo, o valor mediano das avaliações bancárias fixou-se em 2.228 euros por metro quadrado (INE). A conta é direta: o mesmo empréstimo compra cada vez menos área.
O número importa porque isola uma variável que fica escondida atrás do debate sobre taxas de juro. Quando o montante financiado sobe 7,7% num ano e a avaliação sobe 16,6% no mesmo período, o poder de compra do crédito não estagna: recua. E a taxa de juro em Portugal é das mais baixas da área euro — ou seja, o problema não está no custo do dinheiro, está no preço dos imóveis.
Quanto custa a prestação em cada distrito
Os dados do ComparaJá (divulgados pelo Jornal Económico a 14 de agosto) mostram que a mesma decisão — comprar casa com crédito — custa valores muito diferentes consoante a região:
| Distrito | Montante médio financiado | Prestação média mensal |
|---|---|---|
| Aveiro | 280.675 € | 1.068 € |
| Porto | 231.468 € | 824 € |
| Lisboa | 214.967 € | 817 € |
| Coimbra | 173.517 € | 723 € |
| Setúbal | 143.630 € | 539 € |
Entre Lisboa e Setúbal, distritos contíguos, a diferença é de 278 euros por mês — 817 contra 539. A margem sul funciona como válvula de escape da capital, absorvendo compradores expulsos pelo preço. Mas o mapa do custo do crédito não coincide com o mapa da população: o Porto tem um montante médio financiado superior ao de Lisboa (231.468 euros) e Aveiro regista a prestação média mais elevada dos principais distritos (1.068 euros), apesar de representar apenas 4% das operações.
Porque é que isto decide a compra
Há duas consequências práticas para quem está a preparar a compra:
- A avaliação passou a ser o ponto mais sensível do processo. O banco financia uma percentagem do menor entre o preço pedido pelo vendedor e a avaliação do imóvel — não do preço acordado. A avaliação bancária das casas continua em máximos, mas quem pede acima do valor avaliado tem de cobrir a diferença na entrada.
- A área deixou de ser conforto para ser variável financeira. Cada dez metros quadrados adicionais representam cerca de 22.000 euros de financiamento suplementar à taxa atual de 2.228 €/m².
E a entrada é a única componente que não se dilui em trinta anos: paga-se toda de uma vez, antes de haver casa e antes de haver prestação. É por aí que o preço da habitação está hoje a decidir quem compra e quem não compra.
O que isto significa para si
A escolha da localização é uma decisão financeira antes de ser uma decisão de estilo de vida. A diferença de prestação entre distritos vizinhos supera largamente o que qualquer negociação de spread consegue produzir — mas uma prestação 278 euros mais baixa acompanhada de duas horas diárias de deslocação tem um custo que não aparece no contrato, em combustível, portagens e tempo.
Se está a pensar comprar:
- Compare propostas com o mesmo montante e prazo, para isolar a taxa e o spread — veja o nosso guia sobre como comparar propostas de crédito habitação.
- Confirme a avaliação esperada da zona antes de assinar o contrato-promessa. Se o preço pedido estiver acima do valor de avaliação, a entrada sobe.
- Simule a prestação com o seu rendimento real, incluindo a taxa de esforço de 45% que o Banco de Portugal recomenda desde 1 de agosto.
No centro do país, o mercado tem outra dinâmica: os preços em Pombal e na região de Leiria continuam muito abaixo das médias de Lisboa e do Porto, o que devolve aos compradores uma parte do poder de compra que o crédito perdeu nas grandes cidades.
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Fontes: Executive Digest — O crédito médio da casa já só compra 94 metros quadrados, Jornal Económico — Setúbal paga 539 euros de prestação e Lisboa 817 para financiar a mesma decisão, INE (avaliações bancárias)