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Quanto é que o banco realmente financia? Nos processos intermediados pelo ComparaJá em 2026, o LTV médio ficou nos 67% — a 23 pontos percentuais do limite de 90% recomendado pelo Banco de Portugal para a generalidade dos contratos. Os dados foram publicados no Jornal Económico a 14 de agosto e contrariam a narrativa de que o crédito à habitação em Portugal está a ser concedido de forma agressiva.
Na prática, o comprador médio entra com cerca de um terço do valor do imóvel em capital próprio, quando o regulador permitiria entrar com um décimo. O número tem consequências diretas para quem está a preparar a compra: a decisão sobre quanto pedir emprestado — e não apenas quanto se consegue pedir — é o que define o custo total do crédito.
O que é o LTV e porque importa
O LTV (loan-to-value) é a fatia do valor do imóvel coberta pelo empréstimo, calculada sobre o menor entre o preço de compra e o valor da avaliação bancária. Quanto mais baixo o LTV, menor o risco para o banco — e melhores as condições que consegue negociar. Explicamos tudo no guia O que é LTV, incluindo a regra de ouro: o Banco de Portugal recomenda que o LTV não ultrapasse 90% (e 80% em créditos com taxa variável sem proteção), mas na prática um LTV acima de 85% já dificulta a aprovação.
Os números: 67% na média, 76,5% nos mais jovens
A média esconde duas realidades distintas:
- Clientes com menos de 35 anos: LTV médio de 76,5% — ainda assim, mais de 13 pontos abaixo do limite recomendado.
- Clientes com 35 ou mais anos: LTV médio de 61,9% — a diferença de quase 15 pontos reflete os anos de poupança acumulada e, em muitos casos, a existência de um imóvel anterior a entrar na operação.
Ou seja: mesmo o grupo mais jovem — o mais pressionado pelo preço das casas — financia de forma conservadora face ao limite do regulador. A conclusão da análise é desconfortável para quem esperava efeitos rápidos do aperto regulatório: a exigência de entrada não vem do regulador, vem do preço da casa.
LTV por patamares: o efeito no spread
Um detalhe pouco conhecido: o LTV não funciona de forma contínua, funciona por escalões. Descer de um escalão para o seguinte, mesmo por uma diferença pequena, altera o spread proposto — e altera-o de forma sensível.
A título de exemplo, num imóvel de 250.000 euros:
- Entrada de 10% (25.000 euros) → LTV de 90%
- Entrada de 20% (50.000 euros) → LTV de 80%
- Entrada de 33% (82.500 euros) → LTV de 67% (a média atual do mercado)
Cada 10 pontos percentuais a menos no LTV pode traduzir-se numa redução de 0,1 a 0,2 pontos percentuais no spread — que, multiplicados por 30 anos, fazem uma diferença considerável na prestação. Vale a pena comparar propostas de vários bancos com cenários de entrada diferentes antes de decidir, e perceber a taxa de esforço (DSTI) que cada cenário implica.
72% dos novos contratos são de taxa mista
O mesmo contexto de incerteza sobre as taxas explica outra tendência: 72% dos novos contratos de crédito à habitação em 2026 foram celebrados com taxa mista (dados do Banco de Portugal, noticiados pela TVI a 11 de agosto). A taxa mista — um período de taxa fixa seguido de variável — atingiu o peso máximo nos novos contratos e é hoje a escolha preferida das famílias. O LTV continua a ser, em paralelo, o principal fator de negociação do spread.
O que significa para quem vai comprar casa
A leitura mais importante dos 67%: o obstáculo real não é o limite do regulador, é conseguir reunir a entrada. Uma travagem do mercado nos próximos meses, se acontecer, terá menos a ver com o que os bancos podem emprestar e mais com o número de famílias que consegue juntar o capital inicial.
A título de exemplo, num empréstimo de 150.000 euros a 30 anos, com spread de 1% e Euribor a 12 meses em 2,943% (a 14 de agosto de 2026), a prestação ronda os 711 euros por mês — e a entrada necessária para um imóvel desse valor a 90% de LTV são 15.000 euros, valor que sobe rapidamente com o preço da casa.
Se está a planear a compra, comece por perceber quanto precisa de poupar para a entrada e como preparar as finanças para comprar casa. Depois, faça uma simulação de crédito habitação com cenários de entrada diferentes — e se quiser, fale connosco: como intermediário de crédito registado no Banco de Portugal, ajudamo-lo a comparar propostas sem custos para si.
Fontes: Jornal Económico — Crédito Habitação: Rácio de financiamento médio fica nos 67% e o mercado nunca chegou perto do limite de 90% (14/08/2026), TVI — 72% dos novos contratos de crédito à habitação este ano foram celebrados com taxa mista (11/08/2026), Banco de Portugal (recomendação macroprudencial sobre LTV)