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Comprar um prédio devoluto, reabilitá-lo e colocá-lo no mercado de arrendamento é, desde maio de 2026, uma operação fiscalmente muito mais atrativa. O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, criou os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) — um mecanismo que dá aos investidores um conjunto de isenções fiscais em troca de compromissos concretos de arrendamento habitacional. O tema voltou ao centro da discussão a 3 de agosto, quando o idealista/news publicou um guia detalhado sobre o novo regime, da autoria da Teixeira Advogados & Associados.
O que são os Contratos de Investimento para Arrendamento?
A principal novidade do DL 97/2026 nesta área é a criação dos CIA: contratos celebrados entre o investidor e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), através dos quais o investidor assume determinadas obrigações quanto ao destino dos imóveis e beneficia, em contrapartida, de incentivos fiscais.
É um regime desenhado para estimular a oferta de casas para arrendar — num país onde a oferta de arrendamento tem caído e faltam dezenas de milhares de camas no mercado.
Quais as obrigações do investidor?
Para beneficiar do regime, o investidor compromete-se, designadamente, a:
- Afetar pelo menos 70% da área de construção ao arrendamento habitacional
- Respeitar os limites de renda moderada legalmente previstos
O não cumprimento destas condições compromete o acesso aos benefícios — não é um regime de “faz de conta”.
Os benefícios fiscais: o que fica isento?
| Benefício | Âmbito |
|---|---|
| Isenção de IMT | Na aquisição dos imóveis |
| Isenção de Imposto do Selo | Na aquisição dos imóveis |
| Isenção temporária de IMI | Durante o período previsto no regime |
| Isenção de AIMI | Sobre os imóveis abrangidos |
| IVA reduzido (6%) | Nas empreitadas elegíveis de construção ou reabilitação |
Na prática, estes incentivos reduzem a carga fiscal em todas as fases do investimento: na compra, nas obras e na detenção do património. Para quem está a comprar casa para arrendar, a diferença pode ser decisiva na rentabilidade do projeto.
Exemplo prático
Imagine-se uma sociedade que pretende adquirir um prédio devoluto para o reabilitar e transformar em apartamentos destinados ao arrendamento habitacional.
- Sem o regime do DL 97/2026: suporta os impostos normalmente devidos na aquisição (IMT e Imposto do Selo), os encargos fiscais das obras (IVA) e a detenção do património (IMI e, se aplicável, AIMI).
- Com um Contrato de Investimento para Arrendamento: pode beneficiar das isenções acima, aumentando a rentabilidade e tornando o projeto economicamente viável onde antes não era.
Os números exatos dependem sempre do valor do imóvel e do projeto — o exemplo é ilustrativo, mas a direção é clara: o custo fiscal de comprar e reabilitar desce de forma significativa.
Os benefícios aplicam-se automaticamente?
Não. A celebração de um CIA não depende apenas da vontade do investidor. O contrato tem de ser celebrado com o IHRU e os requisitos legais têm de ser cumpridos ao longo do tempo. Quem avança sem contrato formal não pode invocar as isenções.
Quem pode beneficiar?
O regime dirige-se a quem investe em construção e reabilitação de imóveis para arrendamento habitacional — desde particulares com um prédio devoluto a sociedades de investimento. Os benefícios podem estender-se até 25 anos, o que faz deste um dos instrumentos mais generosos do pacote habitacional de 2026.
Para senhorios e investidores, vale a pena cruzar este regime com o que já se sabe sobre os impostos do arrendamento e a declaração de rendas no IRS — o regime fiscal de quem arrenda mudou muito nos últimos anos, e nem sempre a favor de quem não se informa.
Se está a pensar reabilitar um imóvel para arrendar e quer perceber se este regime se aplica ao seu caso, fale connosco — ajudamos a avaliar o projeto e a enquadrá-lo corretamente.
Fontes: Idealista/news — Reabilitar para arrendar: o que muda com o novo regime fiscal? (3 de agosto de 2026), Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (Diário da República)