RSAA: arrendamento acessível isenta senhorios de IRS e IRC desde setembro

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) entrou em vigor a 1 de setembro de 2026 e substitui o Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA). Na prática, permite que senhorios — particulares, sociedades imobiliárias, fundos ou entidades públicas — fiquem totalmente isentos de IRS ou IRC sobre as rendas recebidas, desde que pratiquem rendas dentro dos limites do concelho e cumpram as restantes condições. É uma das medidas do pacote fiscal da habitação (DL 97/2026), aprovado em maio, e surge ao lado dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), estes dirigidos a promotores e investidores de maior escala.

Quem pode aderir e em que condições

Podem usar o RSAA proprietários particulares, sociedades imobiliárias, fundos e entidades públicas. As condições principais:

• Renda dentro do limite do concelho — o ponto de partida é 80% da mediana das rendas por metro quadrado apurada pelo INE no concelho onde está o imóvel. Não existe um teto único nacional (ao contrário, por exemplo, da referência de 2.300 euros usada noutros incentivos do pacote): o limite final depende de regulamentação complementar e pode variar com a tipologia, a eficiência energética ou a existência de estacionamento;
• Duração mínima do contrato — três anos para residência permanente, ou três meses (renováveis) para residência temporária, como estudantes ou trabalhadores deslocados;
• Arrendamento parcial possível — o regime pode abranger o arrendamento de quartos, desde que o espaço reúna requisitos de autonomia e habitabilidade.

O que o senhorio ganha

A isenção é o grande atrativo: 100% de IRS (ou IRC) sobre as rendas, sem data de caducidade prevista, enquanto o contrato estiver em vigor e as regras forem respeitadas. Para comparar: fora do RSAA, um senhorio com rendas até 2.300 euros mensais pode usar a taxa autónoma de 10%, mas esse regime caduca a 31 de dezembro de 2029.

Há uma nuance a conhecer: se optar pelo englobamento voluntário no IRS, o rendimento isento continua a ser considerado para determinar a taxa aplicada aos restantes rendimentos do agregado — ou seja, a isenção não “esconde” o rendimento na progressividade do IRS.

Como aderir (passo a passo)

1. Celebrar o contrato com renda dentro do limite do concelho e duração mínima exigida;
2. Aderir na plataforma eletrónica do IHRU — Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana;
3. Entregar a prova de comunicação às Finanças até 15 de janeiro do ano seguinte ao da assinatura do contrato (a comunicação do arrendamento ao Portal das Finanças, com os recibos eletrónicos, é obrigatória — veja como declarar rendas no IRS);
4. O IHRU comunica a adesão à Autoridade Tributária até ao fim de fevereiro, e o benefício produz efeitos desde o início do contrato.

Os riscos de perder o benefício

O benefício perde-se se a renda ultrapassar o limite aplicável. Nessa situação, o senhorio tem de regularizar o imposto em falta, acrescido de juros compensatórios. O acompanhamento do regime é partilhado entre IHRU, Autoridade Tributária, Segurança Social e INE — e, se forem detetadas rendas acima do teto ou outras violações, o benefício pode cessar após procedimento administrativo.

Os contratos celebrados ao abrigo do PAA (o programa anterior) mantêm os efeitos fiscais que já lhes tinham sido atribuídos — a transição foi desenhada para não penalizar quem já praticava rendas acessíveis.

RSAA ou taxa de 10%?

Critério	RSAA	Taxa autónoma 10%
Imposto sobre as rendas	Isenção total (IRS/IRC)	10% (rendas ≤ 2.300 €)
Caducidade	Sem data prevista	31 de dezembro de 2029
Renda exigida	Dentro do limite do concelho (80% da mediana INE)	Renda de mercado até 2.300 €
Quem beneficia mais	Zonas com rendas perto do limite acessível	Imóveis que permitem rendas acima do limite do RSAA

A decisão depende sempre da renda possível no imóvel, dos custos associados e do prazo durante o qual o senhorio pretende manter a casa arrendada. Num mercado de arrendamento com oferta a cair e rendas a subir em 2027, o RSAA é também uma decisão de estratégia: renda mais baixa garantida e sem imposto, contra a renda de mercado com imposto.

Se é senhorio e pondera o RSAA, vale a pena simular os dois cenários com os valores do seu concelho antes de assinar — e, sendo um regime novo com regulamentação complementar ainda por detalhar, confirmar os limites em vigor no IHRU. Fale connosco se precisar de ajuda a avaliar o impacto no seu crédito ou nos seus rendimentos.

Fontes: idealista/news — Novas regras para o mercado de arrendamento já em vigor, ECO — O grande teste ao mercado de arrendamento arranca hoje, Diário da República