RSAA: arrendamento acessível isenta senhorios de IRS e IRC desde setembro

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) já tem limites de renda publicados: entre 224 € por mês num T0 (concelhos como Aguiar da Beira, Alcanena ou Alfândega da Fé) e 2.066 € num T5 em Lisboa — acima do T5, cada quarto adicional acresce 50 € a 150 €, conforme o concelho. Os valores constam da Portaria n.º 454/2026/1, publicada a 13 de outubro de 2026 em Diário da República, que entrou em vigor a 14 de outubro com efeitos a 1 de setembro. Quem pratica rendas dentro destes limites fica totalmente isento de IRS ou IRC sobre as rendas recebidas.

O RSAA substitui o Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA) e é uma das medidas do pacote fiscal da habitação (DL 97/2026), aprovado em maio, ao lado dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), estes dirigidos a promotores e investidores de maior escala. Para o passo a passo completo da adesão, limites do seu concelho e comparação com os outros regimes, veja o guia do Arrendamento Acessível (RSAA).

Os limites de renda: 224 € a 2.066 €, por concelho e tipologia

A portaria fixou um valor máximo de renda para cada tipologia (do T0 ao T5) em cada um dos 308 concelhos do país. O cálculo tem em conta o número de quartos, a mediana das rendas da região apurada pelo INE, a disponibilidade de estacionamento privativo e o desempenho energético de classe A ou superior, além dos limites de área bruta por tipologia do regime de habitação de custos controlados.

Alguns exemplos (renda mensal máxima, em euros):

Concelho	T0	T1	T2	T3	T4	T5
Lisboa	785 €	1.006 €	1.309 €	1.612 €	1.763 €	2.066 €
Cascais	752 €	964 €	1.254 €	1.544 €	1.690 €	1.980 €
Porto	652 €	866 €	1.118 €	1.341 €	1.510 €	1.715 €
Almada	612 €	784 €	1.021 €	1.257 €	1.375 €	1.612 €
Odivelas	581 €	745 €	969 €	1.193 €	1.306 €	1.530 €
Sintra	514 €	671 €	866 €	1.056 €	1.155 €	1.354 €
Leiria	358 €	458 €	596 €	734 €	803 €	941 €
Pombal	254 €	325 €	423 €	520 €	569 €	667 €
Aguiar da Beira	224 €	308 €	392 €	475 €	531 €	587 €

Três regras a retirar da tabela:

• Acima do T5, cada quarto adicional acresce 50 €, 75 €, 100 € ou 150 €, consoante o concelho (150 € em Lisboa, 100 € no Porto, Almada ou Cascais, 75 € em Setúbal ou Braga, 50 € em Leiria ou Pombal);
• Majorações até +20% — os valores podem ser aumentados cumulativamente em função do nível de eficiência energética da habitação e da existência de estacionamento privativo, nos termos definidos na portaria;
• Quartos — no arrendamento de quartos, a renda máxima é o limite da tipologia do concelho multiplicado pela área do quarto sobre a área total dos quartos, com majoração de 25% se o quarto tiver instalação sanitária privativa.

Entre 1 de setembro e 14 de outubro de 2026 aplicaram-se, a título transitório, os limites da Portaria n.º 176/2019. A partir de 2027, os valores são revistos ou atualizados pelo IPC (sem habitação) dos 12 meses anteriores a 31 de agosto, com efeitos a 1 de janeiro.

Quem pode aderir e em que condições

Podem usar o RSAA proprietários particulares, sociedades imobiliárias, fundos, municípios e entidades públicas. As condições principais:

• Renda dentro do limite do concelho — o valor máximo por tipologia está agora fixado na Portaria n.º 454/2026/1 (o ponto de partida é 80% da mediana das rendas por metro quadrado apurada pelo INE no concelho onde está o imóvel, com os ajustamentos descritos acima);
• Duração mínima do contrato — três anos para residência permanente, ou três meses (renováveis) para residência temporária, como estudantes ou trabalhadores deslocados;
• Arrendamento parcial possível — o regime pode abranger o arrendamento de quartos, desde que o espaço reúna requisitos de autonomia e habitabilidade.

O que o senhorio ganha

A isenção é o grande atrativo: 100% de IRS (ou IRC) sobre as rendas, sem data de caducidade prevista, enquanto o contrato estiver em vigor e as regras forem respeitadas. Para comparar: fora do RSAA, um senhorio com rendas até 2.300 euros mensais pode usar a taxa autónoma de 10%, mas esse regime caduca a 31 de dezembro de 2029.

Há uma nuance a conhecer: se optar pelo englobamento voluntário no IRS, o rendimento isento continua a ser considerado para determinar a taxa aplicada aos restantes rendimentos do agregado — ou seja, a isenção não “esconde” o rendimento na progressividade do IRS.

Como aderir (passo a passo)

1. Celebrar o contrato com renda dentro do limite do concelho e duração mínima exigida;
2. Aderir na plataforma eletrónica do IHRU — Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana —, submetendo cópia do contrato e o comprovativo da comunicação ao Portal das Finanças;
3. Entregar a prova de comunicação às Finanças até 15 de janeiro do ano seguinte ao da assinatura do contrato (veja como declarar rendas no IRS);
4. O IHRU comunica a adesão à Autoridade Tributária até ao fim de fevereiro, e o benefício produz efeitos desde o início do contrato.

Os riscos de perder o benefício

O benefício perde-se se a renda ultrapassar o limite aplicável. Nessa situação, o senhorio tem de regularizar o imposto em falta, acrescido de juros compensatórios. O acompanhamento do regime é partilhado entre IHRU, Autoridade Tributária, Segurança Social e INE — e, se forem detetadas rendas acima do teto ou outras violações, o benefício pode cessar após procedimento administrativo.

Os contratos celebrados ao abrigo do PAA (o programa anterior) mantêm os efeitos fiscais que já lhes tinham sido atribuídos — a transição foi desenhada para não penalizar quem já praticava rendas acessíveis.

RSAA ou taxa de 10%?

Critério	RSAA	Taxa autónoma 10%
Imposto sobre as rendas	Isenção total (IRS/IRC)	10% (rendas ≤ 2.300 €)
Caducidade	Sem data prevista	31 de dezembro de 2029
Renda exigida	Limite do concelho por tipologia (224 € a 2.066 €)	Renda de mercado até 2.300 €
Quem beneficia mais	Zonas com rendas perto do limite acessível	Imóveis que permitem rendas acima do limite do RSAA

A decisão depende sempre da renda possível no imóvel, dos custos associados e do prazo durante o qual o senhorio pretende manter a casa arrendada. Num mercado de arrendamento com oferta a cair e rendas a subir em 2027, o RSAA é também uma decisão de estratégia: renda mais baixa garantida e sem imposto, contra a renda de mercado com imposto.

Com os limites já publicados, a simulação ficou mais simples: basta comparar a renda que o imóvel consegue no mercado com o valor da tabela do seu concelho e tipologia e, se aderir, confirmar na plataforma do IHRU. Fale connosco se precisar de ajuda a avaliar o impacto no seu crédito ou nos seus rendimentos.

Fontes: Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro (Diário da República, 1.ª série), ECO — De 224 euros até 2.066 euros: estes são os valores máximos do regime das rendas acessíveis, Economia e Finanças — Lista completa com os limites máximos de renda por tipologia, em cada concelho, idealista/news — Novas regras para o mercado de arrendamento já em vigor

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