- Fim do contrato
- A fiança extingue-se com a obrigação principal (art. 651.º do Código Civil)
- Liberação a pedido do fiador
- Riscos agravados ou 5 anos sem termo (art. 648.º)
- Mora comunicada ao fiador
- 90 dias, sob pena de o senhorio não lhe poder cobrar (art. 1041.º)
- Pré-aviso do inquilino
- 60, 90 ou 120 dias, conforme a duração (art. 1098.º)
Deixar de ser fiador não depende de um formulário nem de um pedido unilateral: a fiança extingue-se quando o contrato de arrendamento termina, porque a extinção da obrigação principal determina a extinção da fiança (artigo 651.º do Código Civil). Durante a vigência do contrato, o fiador só sai por acordo com o senhorio — normalmente com substituição por outro fiador ou por outra garantia — ou exigindo a liberação nos casos previstos no artigo 648.º.
Resposta rápida: há quatro caminhos para deixar de ser fiador de um arrendamento: (1) acordo com o senhorio para substituir o fiador; (2) troca da fiança por outra garantia aceite pelo senhorio; (3) exigir a liberação ao abrigo do artigo 648.º do Código Civil, quando os riscos da fiança se agravam sensivelmente ou quando passaram cinco anos sem termo na obrigação principal; (4) terminar o contrato com o pré-aviso legal, caso em que a fiança cai com a obrigação principal (artigo 651.º).
O que a lei diz sobre a fiança num arrendamento
A fiança é uma garantia pessoal: o fiador responde com o seu próprio património pela dívida de outra pessoa. O Código Civil é explícito quanto à natureza dessa obrigação — o fiador garante a satisfação do direito de crédito e fica pessoalmente obrigado perante o credor, mas a sua obrigação é acessória da que recai sobre o devedor principal (artigo 627.º). Tudo o que acontece ao contrato principal repercute-se na fiança — e é daqui que nascem tanto a proteção do fiador como a sua armadilha.
Três consequências práticas:
- Se o contrato acaba, a fiança acaba. Não é preciso pedir nada a ninguém: quando o arrendamento cessa e as obrigações estão cumpridas, a garantia extingue-se (artigo 651.º). O que fica a faltar é a prova — uma declaração do senhorio de que nada é devido evita discussões meses depois.
- A renovação não liberta o fiador. O arrendamento renova-se automaticamente e a renovação é a continuação do mesmo contrato, não um contrato novo. Quem assinou há seis anos continua vinculado enquanto o contrato se mantiver.
- A garantia é do contrato, não da pessoa. O antigo artigo 655.º do Código Civil — que tratava especificamente da fiança do locatário — foi revogado pela Lei n.º 6/2006 (o regime do arrendamento urbano). Hoje valem as regras gerais da fiança e as normas especiais do arrendamento, como a comunicação da mora ao fiador.
Fiador ou principal pagador: a cláusula que muda tudo
Antes de discutir a saída, vale a pena ler a cláusula de garantia do contrato. Se o fiador assumiu a obrigação de principal pagador — ou renunciou expressamente ao benefício da excussão —, o senhorio pode cobrar-lhe diretamente, sem primeiro executar os bens do inquilino (artigo 640.º). Sem essa renúncia, o fiador pode recusar o pagamento enquanto o credor não tiver excutido os bens do devedor (artigo 638.º). É uma diferença grande na prática e explica porque é que duas fianças com o mesmo valor podem ter riscos muito diferentes.
Os quatro caminhos para deixar de ser fiador
1. Acordo com o senhorio: substituir o fiador
É a via mais rápida e a que resolve o problema sem litígio. O fiador comunica ao senhorio que pretende sair e propõe um substituto com rendimentos compatíveis (ou o próprio inquilino apresenta alguém). Se o senhorio aceitar, assina-se um aditamento ao contrato que identifica o fiador cessante, o novo fiador e a data a partir da qual a responsabilidade passa para este.
Duas cautelas: o aditamento tem de ser escrito e assinado por todos — senhorio, inquilino e ambos os fiadores — e deve dizer que o fiador anterior fica liberado de todas as obrigações, incluindo as que se vencerem depois. Sem essa frase, o documento pode limitar-se a acrescentar um fiador sem retirar o antigo.
2. Trocar a fiança por outra garantia
Muitos senhorios aceitam dispensar o fiador se o risco for coberto de outra forma: seguro de renda, garantia bancária, rendas adiantadas ou um reforço da caução. Não há aqui uma fórmula legal — é uma negociação. O argumento que costuma funcionar é o do interesse do senhorio: a garantia substituta deve ser tão ou mais sólida do que a fiança que sai.
Se a via for a caução, convém saber como se documenta e se devolve: está explicado no guia sobre caução e fiador no arrendamento, incluindo os recibos que o senhorio tem de passar.
3. Exigir a liberação ao abrigo do artigo 648.º
Esta é a via menos conhecida — e a única que não depende da boa vontade do senhorio. O artigo 648.º do Código Civil permite ao fiador exigir a sua liberação, ou a prestação de caução para garantia do seu direito eventual contra o devedor, em cinco situações. As duas que mais interessam a quem é fiador de um arrendamento são:
- alínea b): se os riscos da fiança se agravarem sensivelmente — por exemplo, o inquilino perdeu o emprego, acumula rendas em atraso ou entrou em incumprimento noutros créditos;
- alínea e): se tiverem decorrido cinco anos, não tendo a obrigação principal um termo, ou se, tendo-o, houver prorrogação legal imposta a qualquer das partes.
O direito tem de ser exercido, não se ativa sozinho. Na prática, envia-se uma comunicação escrita ao senhorio (carta registada com aviso de receção) a invocar a alínea concreta e a identificar os factos que a sustentam. Se o senhorio ignorar o pedido, a via seguinte é judicial — e aí o fiador deve procurar aconselhamento jurídico antes de avançar.
Há ainda o artigo 653.º: os fiadores ficam desonerados na medida em que, por facto do credor, não possam ficar sub-rogados nos direitos deste — ou seja, se o senhorio destruiu a possibilidade de o fiador recuperar do inquilino o que pagou.
4. Terminar o contrato e deixar a fiança cair
Se o objetivo for cortar o vínculo de vez, o caminho é o fim do arrendamento. Quem denuncia é, em regra, o inquilino — o fiador não é parte no contrato, é garante — mas o fiador tem interesse em acompanhar o processo e em confirmar que a denúncia foi feita com o pré-aviso correto. Os prazos e as cartas estão detalhados no guia para terminar um contrato de arrendamento, e existe um modelo de carta de rescisão pronto a preencher.
Quando o contrato cessa, a fiança extingue-se com a obrigação principal (artigo 651.º) — mas só depois de pagas as rendas, os consumos e eventuais indemnizações. É nesta fase que aparecem as surpresas: rendas finais em atraso, contas de água e luz por acertar, danos no imóvel. Enquanto esses valores estiverem em aberto, o senhorio pode continuar a olhar para o fiador.
Prazos que contam para o fiador
| Prazo | O que significa | Base legal |
|---|---|---|
| 8 dias | Prazo do inquilino para pôr fim à mora depois do incumprimento | Art. 1041.º, n.º 2 |
| 90 dias | Prazo do senhorio para notificar o fiador da mora e das quantias em dívida | Art. 1041.º, n.º 5 |
| 5 anos | Tempo após o qual o fiador pode exigir a liberação, se a obrigação principal não tiver termo | Art. 648.º, alínea e) |
| 60 / 90 / 120 dias | Pré-aviso do inquilino para denunciar o contrato, conforme a duração | Art. 1098.º |
| 60 / 120 / 240 dias | Pré-aviso do senhorio para se opor à renovação | Art. 1097.º |
O que o senhorio tem de fazer para lhe cobrar
Há uma regra que apanha muitos senhorios desprevenidos e que é a melhor defesa de um fiador. Quando existe fiança e o inquilino não paga, o senhorio tem de notificar o fiador da mora e das quantias em dívida nos 90 dias seguintes ao termo do prazo de oito dias para o inquilino regularizar. E só depois dessa notificação pode exigir ao fiador a satisfação do crédito (artigo 1041.º, n.ºs 5 e 6, do Código Civil).
Ou seja: um senhorio que deixou passar anos sem comunicar nada ao fiador não pode aparecer de repente a exigir rendas antigas. Se receber uma cobrança sem essa notificação, peça por escrito o detalhe das quantias e as datas — e não pague antes de perceber o que está em causa.
Carta modelo para pedir a substituição de fiador
O texto abaixo serve para o pedido de substituição (via 1). Adapte os elementos entre parênteses e envie por carta registada com aviso de receção, guardando cópia.
Assunto: Pedido de substituição de fiador — contrato de arrendamento do imóvel sito em (morada)
Exmo. Senhor (nome do senhorio),
Eu, (nome completo), titular do cartão de cidadão n.º (número), na qualidade de fiador do contrato de arrendamento celebrado em (data) entre V. Exa. e (nome do inquilino), relativo ao imóvel sito em (morada), venho por este meio solicitar a minha substituição como fiador.
Proponho, para o efeito, (nome do novo fiador), titular do cartão de cidadão n.º (número), com rendimento mensal líquido de (valor) e sem registo de incumprimento, que se disponibiliza a assumir a garantia a partir de (data).
Solicito que, em caso de aceitação, seja celebrado aditamento escrito ao contrato, assinado por V. Exa., pelo arrendatário, por mim e pelo novo fiador, no qual fique expressamente consignado que a minha responsabilidade cessa nessa data, sem prejuízo das obrigações já vencidas e não pagas.
Ao abrigo do artigo 648.º do Código Civil, e caso a substituição não seja aceite nos 30 dias seguintes, reservo-me o direito de exigir a minha liberação com fundamento no agravamento sensível dos riscos da fiança.
Com os melhores cumprimentos, (nome), (data), (contacto)
Erros comuns de quem quer sair da fiança
Achar que basta avisar o senhorio. O aviso unilateral não extingue a fiança. Só produz efeito se invocar uma das situações do artigo 648.º ou se o senhorio aceitar a saída.
Confundir renovação com contrato novo. A renovação mantém a fiança. O que muda é o fim do contrato: aí a garantia extingue-se com a obrigação principal (artigo 651.º).
Assinar a substituição sem aditamento escrito. Um acordo verbal com o senhorio não protege nada. Sem documento assinado, o fiador antigo continua a aparecer como garante se o contrato for executado.
Não verificar o impacto no seu próprio crédito. Enquanto for fiador, essas responsabilidades contam para a sua taxa de esforço e aparecem no mapa de responsabilidades do Banco de Portugal — o que pode bloquear um crédito seu. Vale a pena confirmar o que está registado em como consultar o seu histórico de crédito.
Deixar o inquilino sair sem fechar o contrato. Se o inquilino entrega as chaves e o contrato continua formalmente em vigor, a fiança também continua. A saída tem de ser documentada.
Ser fiador não é uma condenação sem saída, mas também não é uma posição que se abandone com um telefonema. A regra prática é esta: verifique a cláusula de garantia (principal pagador ou não), escolha entre acordo e liberação legal, e deixe tudo por escrito — datas, valores e responsabilidades de cada parte.
A Financial Options é intermediário de crédito registado no Banco de Portugal n.º 0007198. Se a fiança estiver a limitar um crédito habitação que quer pedir, falamos de como as garantias e as responsabilidades entram na análise do banco.
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Foto de destaque: «Signing Paperwork», de danielmoyle, CC BY 2.0, via Flickr/Openverse.