Carta de rescisão de contrato de arrendamento: modelo 2026

Para rescindir o contrato de arrendamento, o inquilino tem de comunicar a decisão ao senhorio por escrito com 120 dias de antecedência se o contrato tiver um ano ou mais, ou 60 dias se tiver menos de um ano (artigos 1098.º e 1100.º do Código Civil). A denúncia produz efeitos no final de um mês do calendário, a contar da comunicação — não na data que o inquilino escolher.

Abaixo tem dois modelos prontos a copiar (inquilino e senhorio), a tabela com todos os prazos legais e a forma de entrega que prova a data. Se procura o processo completo — caução, vistoria, contadores — veja o guia como terminar um contrato de arrendamento.

Prazos de rescisão: quanto tempo tem de avisar

Os prazos dependem de quem comunica e do tipo de contrato. Estes são os que estão no Código Civil:

Dois detalhes que mudam o cálculo: se o senhorio se opôs à renovação, o inquilino pode sair com apenas 30 dias de aviso (art. 1098.º, n.º 4); e a oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos três anos depois da celebração do contrato (art. 1097.º, n.º 3).

Modelo de carta do inquilino (pronto a copiar)

Este é o modelo para quem sai da casa. Substitua os campos entre parênteses retos e envie com antecedência superior ao prazo legal — nunca igual.

Há três elementos que não devem faltar: a identificação do imóvel tal como está no contrato, a data de saída (para não haver dúvida sobre o fim do pré-aviso) e o pedido expresso da vistoria. Se o contrato tiver fiador, peça também por escrito a libertação da garantia — é o tema do guia sobre caução e fiador no arrendamento.

Modelo de carta do senhorio

O senhorio que não quer renovar usa a oposição à renovação; o que quer terminar antes do fim invoca um fundamento legal, que tem de constar da carta sob pena de ineficácia (art. 1103.º, n.º 1).

Como entregar a carta para provar a data

O prazo conta a partir do momento em que o senhorio é notificado, não da data que escreve na carta. Por isso, o meio de entrega é tão importante como o texto:

• Carta registada com aviso de receção — é a prova mais segura: fica com o comprovativo do registo e com o aviso assinado.
• Entrega em mão — exija uma cópia assinada e datada pelo senhorio, ou leve duas testemunhas.
• Email ou mensagem — só têm o mesmo valor se as partes tiverem convencionado um domicílio eletrónico para as comunicações. Guarde o comprovativo de envio e a resposta.

Guarde tudo durante pelo menos cinco anos: é o tempo típico de discussão de rendas em falta e de devolução de caução. E conte o prazo com folga — se o pré-aviso de 120 dias termina a 3 de março, envie a carta em janeiro.

Contar o prazo: um exemplo concreto

Suponha um contrato com início a 1 de março de 2025, prazo de dois anos, renda de 750 €. O inquilino quer sair no fim do prazo e envia a carta a 10 de dezembro de 2026:

• O contrato tem mais de um ano, por isso o pré-aviso é de 120 dias (art. 1098.º, n.º 3, a)).
• Contando 120 dias a partir de 10 de dezembro, chega-se a 9 de abril de 2027 — mas a denúncia só produz efeitos no final de um mês do calendário. A data a indicar na carta é, por isso, 30 de abril de 2027.
• Se a carta fosse enviada a 20 de janeiro de 2027, os 120 dias terminavam a 20 de maio, e a saída passaria para 31 de maio de 2027.

Regra prática: conte os 120 (ou 60) dias, arredonde para o fim do mês seguinte e envie a carta com pelo menos uma semana de folga.

Erros que atrasam a saída (e custam rendas)

• Indicar uma data de saída a meio do mês. A denúncia só produz efeitos no final de um mês do calendário; uma data a 15 do mês obriga a negociar ou a pagar o mês inteiro.
• Enviar a carta sem prova de receção. Sem aviso de receção nem cópia assinada, o senhorio pode alegar que nunca foi notificado e contar o prazo a partir de outra data.
• Assinar um novo contrato antes de garantir a saída. Se o pré-aviso falhar, fica a pagar duas casas ao mesmo tempo.
• Esquecer o fiador. A garantia só se extingue com declaração do senhorio; sem esse documento, o fiador continua obrigado mesmo depois da saída.
• Sair sem vistoria. Sem auto de vistoria assinado pelos dois, a discussão sobre o estado da casa e o valor da caução fica sem prova.

Não cumpriu o prazo: o que paga

Sair sem respeitar o pré-aviso não impede a cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de aviso em falta (art. 1098.º, n.º 6). Num contrato de 700 € por mês com 90 dias de aviso em falta, são cerca de 2.100 €.

A lei admite três exceções: desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho e morte do arrendatário ou de pessoa que com ele vivesse em economia comum há mais de um ano. Nessas situações, a saída não gera dívida de rendas por pré-aviso.

Rescisão por mútuo acordo

Se as duas partes concordam com a saída antecipada, o caminho é a revogação por acordo: sem prazo legal, sem indemnização — mas com documento escrito. Deve indicar a data de entrega, o destino da caução, as leituras de água, luz e gás, e a declaração de que não ficam rendas em dívida. Sem esse papel, o senhorio pode mais tarde exigir as rendas do período de pré-aviso.

Senhorio: em que casos pode terminar o contrato

Num contrato de duração indeterminada, o senhorio só tem três portas (art. 1101.º):

1. Habitação própria ou de descendentes em primeiro grau — exige o pagamento de um ano de renda, que o senhorio seja proprietário há mais de dois anos (ou por sucessão) e que não tenha casa própria no concelho (art. 1102.º).
2. Demolição ou obras de remodelação ou restauro profundos — comunicação com seis meses de antecedência, acompanhada do comprovativo do procedimento de controlo prévio e do termo de responsabilidade do técnico; a desocupação ocorre 60 dias após a confirmação com o alvará. O senhorio deve indemnizar com dois anos de renda (nunca menos de duas vezes 1/15 do valor patrimonial tributário) ou garantir realojamento por três anos, metade paga após a confirmação e o resto na entrega.
3. Sem fundamento — comunicação com cinco anos de antecedência, confirmada com 15 a 12 meses de antecedência (art. 1104.º).

Duas salvaguardas importantes: da denúncia não pode resultar uma duração total do contrato inferior a dois anos, e se o senhorio não der ao imóvel o uso invocado (três meses, por um mínimo de dois anos) ou não iniciar a obra em seis meses, deve uma indemnização de 10 anos de renda (art. 1103.º, n.os 5, 6, 9 e 10).

Vender a casa não é fundamento de denúncia: o comprador sucede nos direitos e obrigações do senhorio e o contrato continua (art. 1057.º). Se está a pensar comprar para arrendar, comece pela minuta de contrato de arrendamento e confirme os direitos e deveres do inquilino.

A nova lei das rendas muda estas regras?

A proposta de revisão da lei do arrendamento que o Governo entregou no Parlamento — e que continua em discussão em novembro de 2026 — mexe em pontos próximos deste artigo: prevê comunicações por email entre senhorio e inquilino quando esteja convencionado um domicílio eletrónico, reduz a denúncia por obras profundas de cinco para três anos de antecedência, admite rendas antecipadas até três meses e retira o limite da caução. Nada disto é lei ainda: o texto pode ser alterado ou cair, e os prazos e fundamentos descritos acima são os que estão em vigor. Acompanhe o estado da proposta no guia da nova lei do arrendamento.

O que fazer a seguir

Se está a sair de casa para comprar, o momento de pedir simulação é antes de assinar a carta: o banco avalia a taxa de esforço com a renda atual ou com a prestação nova, e a diferença entre as duas datas pode mudar a aprovação. A Financial Options é intermediário de crédito registado no Banco de Portugal n.º 0007198 e compara propostas de vários bancos sem custo para o cliente.

Peça já a sua simulação gratuita e descubra quanto pode poupar.

Fontes: Código Civil, artigos 1057.º, 1097.º a 1104.º (texto consolidado, PGDL Lisboa, consultado a 2 de novembro de 2026); proposta de revisão da lei do arrendamento em discussão na Assembleia da República (outubro de 2026).