- Caução máxima
- 2 rendas mensais
- Forma do contrato
- Escrita, com identificação do imóvel
- Atualização da renda em 2027
- 2,56% (INE, 10/09/2026)
- Aviso do aumento
- Por escrito, 30 dias antes
Uma minuta de contrato de arrendamento para habitação tem de identificar as partes, o imóvel (com artigo matricial e descrição predial), o prazo, a renda e a caução — e tem de ser escrita. Abaixo tem o modelo completo, pronto a preencher, com as cláusulas que a lei exige, os limites que os contratos mais violam e o valor da atualização das rendas em 2027: 2,56%, confirmado pelo INE a 10 de setembro de 2026.
Esta minuta serve para arrendamento habitacional entre particulares. Não substitui a revisão de um advogado em casos complexos (heranças indivisas, arrendamento de parte de prédio, contratos com fiador e garantia bancária), mas cobre o que 90% dos contratos precisam de ter.
O que tem de constar na minuta
| Elemento | O que escrever | Porque importa |
|---|---|---|
| Partes | Nome completo, NIF, n.º do Cartão de Cidadão e morada fiscal do senhorio e do arrendatário | Identifica quem pode exigir o quê. Se o senhorio for casado, indique o regime de bens |
| Imóvel | Freguesia, concelho, artigo matricial e n.º da descrição predial na Conservatória | É o que distingue o contrato de uma folha de papel sem valor probatório |
| Fim | ”Destinado exclusivamente a habitação” | Determina o regime aplicável (NRAU) e impede o uso comercial sem acordo |
| Prazo | Data de início e de termo, e a regra de renovação | Define quando o senhorio pode denunciar ou opor-se à renovação |
| Renda | Valor, dia de pagamento e IBAN | Evita litígios sobre atrasos e comprovativos |
| Caução | Valor (máximo duas rendas), forma de pagamento e condições de devolução | É a cláusula mais contestada nos tribunais |
| Encargos | Quem paga condomínio, água, eletricidade, gás e internet | Sem isto, a renda “de 700 €” pode custar 800 € |
| Atualização | Coeficiente anual do INE e forma de comunicação | Sem cláusula, perde o aumento de 2,56% em 2027 |
| Obras e vistoria | Estado do imóvel à entrada, com auto de vistoria anexo | Protege as duas partes na saída e na devolução da caução |
Minuta completa (modelo para preencher)
CONTRATO DE ARRENDAMENTO PARA FIM HABITACIONAL
Entre:
Primeiro outorgante (senhorio): ______________________, NIF ____________, titular do Cartão de Cidadão n.º ____________, residente em ______________________.
Segundo outorgante (arrendatário): ______________________, NIF ____________, titular do Cartão de Cidadão n.º ____________, residente em ______________________.
É celebrado o presente contrato de arrendamento, ao abrigo do Código Civil e do Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro), que se rege pelas cláusulas seguintes:
Cláusula 1.ª (Objeto) — O senhorio dá de arrendamento ao arrendatário o imóvel sito em ______________________, freguesia de ____________, concelho de ____________, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ____________ e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ____________, composto por ____ quartos, destinado exclusivamente a habitação.
Cláusula 2.ª (Prazo) — O contrato tem a duração de ____ anos, com início em ____ de ____________ de 20____ e termo em ____ de ____________ de 20____, renovando-se automaticamente por períodos de ____ anos, nos termos do NRAU.
Cláusula 3.ª (Renda) — A renda mensal é de ________ €, a pagar até ao dia ____ de cada mês, por transferência bancária para o IBAN ______________________, sem prejuízo de outro meio acordado por escrito.
Cláusula 4.ª (Caução) — O arrendatário entrega nesta data a quantia de ________ €, correspondente a ____ rendas mensais, a título de caução. A caução é devolvida no prazo de 30 dias após a entrega do imóvel, deduzidos os valores em dívida e o custo de reparações de danos imputáveis ao arrendatário.
Cláusula 5.ª (Encargos) — Ficam a cargo do arrendatário as despesas de água, eletricidade, gás e telecomunicações. As despesas de condomínio ficam a cargo de ______________________.
Cláusula 6.ª (Destino e subarrendamento) — O imóvel destina-se exclusivamente à habitação do arrendatário e do seu agregado familiar. O subarrendamento, total ou parcial, e a cedência da posição contratual dependem de autorização escrita do senhorio.
Cláusula 7.ª (Estado do imóvel) — O arrendatário declara receber o imóvel em bom estado de conservação e limpeza, conforme auto de vistoria assinado por ambas as partes, que faz parte integrante deste contrato.
Cláusula 8.ª (Obras) — O arrendatário não pode realizar obras que alterem a estrutura ou a arquitetura do imóvel sem autorização escrita do senhorio, sem prejuízo das obras de conservação que lhe incumbem.
Cláusula 9.ª (Atualização da renda) — A renda é atualizada anualmente, com base no coeficiente de atualização publicado para o ano civil em causa, mediante comunicação escrita do senhorio com a antecedência mínima de 30 dias. Para 2027, o coeficiente é de 2,56%.
Cláusula 10.ª (Oposição à renovação e denúncia) — A oposição à renovação e a denúncia do contrato seguem os prazos e as formas previstos no NRAU, com comunicação escrita à outra parte.
Cláusula 11.ª (Incumprimento) — O atraso no pagamento da renda superior a ____ meses confere ao senhorio o direito de resolver o contrato, nos termos da lei, sem prejuízo da cobrança das rendas em dívida e da indemnização prevista no Código Civil.
Cláusula 12.ª (Lei aplicável) — Em tudo o que não estiver previsto neste contrato aplica-se a lei portuguesa, designadamente o Código Civil e o NRAU.
Local: __________________, ____ de ____________ de 20.
Assinaturas: ______________________ (senhorio) ______________________ (arrendatário)
Anexos: auto de vistoria, cópia do Cartão de Cidadão e do NIF de ambas as partes, comprovativo do IBAN e, se existir, declaração de fiador.
Caução: o limite que muitos contratos ainda violam
O Código Civil limita a caução a duas rendas mensais. Numa renda de 700 €, o máximo é 1.400 €; numa renda de 1.200 €, 2.400 €. Pedir três ou quatro rendas de caução é uma prática corrente no mercado, mas é ilegal — e é uma das razões mais frequentes para o inquilino contestar o contrato.
Há duas exceções a ter em conta ao preencher a cláusula 4.ª: a caução pode ser substituída por garantia bancária ou seguro-caução, e o senhorio pode exigir fiador. O que não pode é somar caução acima do limite legal e rendas antecipadas sem que o contrato o diga de forma clara. Se estiver a analisar um contrato já redigido, veja o guia sobre caução, fiador e recibos de renda e o artigo sobre como analisar um contrato de arrendamento antes de assinar.
Atenção à reforma em discussão: a proposta de revisão do NRAU que está no Parlamento prevê retirar o limite de duas rendas para a caução. É uma proposta, não é lei — enquanto não for aprovada e publicada, o limite mantém-se. O ponto de situação está no guia da lei do arrendamento 2026-2027.
Fiador: a cláusula que falta na maioria das minutas
Quando o inquilino não tem rendimentos estáveis — primeiro emprego, contrato a termo, estudante — o senhorio pede um fiador. A minuta tem de o incluir como parte, não apenas numa folha à parte, senão o fiador não fica obrigado pelo contrato principal. Cláusula a acrescentar:
Cláusula 4.ª-A (Fiador) — ______________________, NIF ____________, titular do Cartão de Cidadão n.º ____________, residente em ______________________, declara-se fiador e principal pagador de todas as obrigações assumidas pelo arrendatário neste contrato, incluindo rendas, encargos e indemnizações, renunciando ao benefício da excussão prévia. A fiança mantém-se até à entrega do imóvel e à regularização de todos os valores em dívida.
Duas cautelas: a fiança tem de ser assinada pelo próprio fiador (não basta o inquilino assinar por ele) e o contrato deve dizer até quando dura. Se ficar em aberto, o fiador pode continuar responsável por renovações que nunca aceitou.
Arrendar um quarto: o que muda na minuta
O arrendamento de um quarto não é um arrendamento normal com menos cláusulas — é um contrato em que o objeto é mais estreito e a convivência é parte do negócio. Na cláusula 1.ª, identifique o quarto e as zonas comuns (cozinha, casa de banho, sala) e diga o que é de uso exclusivo e o que é partilhado. Na cláusula 3.ª, indique se a renda inclui despesas e qual o consumo assumido como normal.
Para estudantes, o prazo costuma ser de 10 ou 11 meses, alinhado com o ano letivo, com o contrato a terminar antes das férias de verão. Nesse caso, a cláusula 2.ª tem de refletir esse prazo e não a renovação anual — um contrato de 12 meses com renovação automática transforma um arrendamento de ano letivo numa obrigação que o estudante não planeou. Se o arrendamento for para um estudante deslocado, vale a pena ler também o guia de documentos e contrato para arrendar casa.
Atualização da renda em 2027: 2,56%
O coeficiente de atualização de rendas para 2027 é de 2,56%, confirmado pelo INE a 10 de setembro de 2026 com base na inflação média dos últimos 12 meses sem habitação. É o aumento máximo que o senhorio pode aplicar no próximo ano — e só depois do primeiro ano de vigência do contrato.
| Renda atual | Aumento máximo em 2027 | Nova renda |
|---|---|---|
| 500 € | +12,80 € | 512,80 € |
| 700 € | +17,92 € | 717,92 € |
| 1.000 € | +25,60 € | 1.025,60 € |
| 1.500 € | +38,40 € | 1.538,40 € |
A cláusula 9.ª da minuta é o que permite aplicar este aumento sem negociar tudo de novo. Se o contrato não tiver cláusula de atualização, o senhorio fica dependente de acordo com o inquilino. Para calcular o seu caso e ver a minuta da carta de comunicação, use o simulador do coeficiente de atualização de rendas e o modelo de carta de aumento de renda ao inquilino.
Depois de assinar: três obrigações que ficam
- Declarar o contrato no Portal das Finanças. É por aqui que o senhorio fica habilitado a emitir recibos de renda eletrónicos. Sem esse passo, não consegue cumprir a obrigação mensal de recibo nem o inquilino consegue deduzir as rendas no IRS.
- Emitir recibo eletrónico todos os meses. O recibo é o documento fiscal que prova o pagamento e serve de base à dedução em sede de IRS.
- Declarar os rendimentos prediais. Os senhorios declaram as rendas no Anexo F do IRS; os inquilinos deduzem as rendas no Anexo H, dentro dos limites legais.
A lista completa de documentos — do contrato ao comprovativo de rendimentos do inquilino — está no guia arrendar casa: documentos, contrato e recibos.
Erros que enfraquecem a minuta
- Não identificar o imóvel pelo artigo matricial e pela descrição predial. É o erro que mais vezes impede provar que o contrato se refere àquele imóvel.
- Caução acima de duas rendas. Ilegal, mesmo que o inquilino aceite.
- Contrato verbal ou troca de mensagens como único suporte. Não permite recibo eletrónico nem dá a mesma segurança de prova.
- Não anexar o auto de vistoria. Sem fotografias e descrição do estado inicial, a devolução da caução transforma-se numa discussão.
- Copiar uma minuta antiga da internet. Muitas circulam com prazos e limites que já não correspondem à lei em vigor.
- Esquecer a cláusula de atualização. Em 2027 isso significa perder até 2,56% de rendimento anual.
Se o objetivo é comprar para arrendar, a análise muda de figura: o banco avalia a renda como rendimento e aplica limites próprios. A Financial Options é intermediário de crédito registado no Banco de Portugal n.º 0007198 e ajuda a comparar propostas antes de assumir o crédito. Peça já a sua simulação gratuita e descubra quanto pode poupar.
Fontes
- Código Civil (conteúdo do contrato de arrendamento e limite da caução).
- Novo Regime do Arrendamento Urbano — Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (prazos de renovação, oposição e denúncia).
- INE — coeficiente de atualização de rendas para 2027: 2,56%, confirmado a 10 de setembro de 2026.
- Portal das Finanças — declaração de contratos de arrendamento e recibos de renda eletrónicos.
- Proposta de revisão do NRAU entregue na Assembleia da República em agosto de 2026 (em discussão, não em vigor).
- Fotografia: Shixart1985, CC BY 2.0, via Wikimedia Commons.