- Estado atual
- Proposta em discussão no Parlamento
- Contratos anteriores a 1990
- Transitam para o NRAU (com exceções)
- Transmissão por morte
- Renda pode subir até 1/15 do VPT
- Atualização das rendas em 2027
- Cerca de 2,5% (coeficiente do INE)
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A “lei do arrendamento” está na ordem do dia para 2026-2027: o Governo entregou na Assembleia da República, a 12 de agosto de 2026, uma proposta de autorização legislativa para rever o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) — a maior revisão do setor desde 2023, integrada na estratégia “Construir Portugal”. Este guia explica o que é a lei do arrendamento, as mudanças que estão em cima da mesa para inquilinos e senhorios, e o que já se sabe sobre a transmissão do contrato por morte — uma das medidas menos explicadas.
Atenção: é uma proposta, não uma lei. Nada muda enquanto o Parlamento não autorizar o Governo a legislar. Tudo o que se segue descreve o que está em discussão.
O que é a “lei do arrendamento” em Portugal
Não existe uma única “lei do arrendamento”: o regime resulta de várias fontes. A principal é o NRAU (Lei n.º 6/2006), que regula os contratos de arrendamento urbano — a forma de celebrar, renovar e cessar contratos, as rendas, a caução e os direitos e deveres de inquilinos e senhorios. O Código Civil complementa o regime, e diplomas recentes, como a Lei n.º 56/2023 (o pacote “Mais Habitação”), introduziram limites temporários.
Há ainda uma distinção essencial: os contratos anteriores a 1990 mantêm um regime transitório próprio, com regras históricas de proteção — e são precisamente esses o principal alvo da revisão agora em discussão.
Hoje, e até a proposta avançar, as regras são estas:
- Atualização anual das rendas pelo coeficiente do INE (2,24% em 2026)
- Caução limitada a duas rendas e rendas antecipadas a dois meses
- Renda inicial limitada na transição entre contratos até ao final de 2029 (artigo 34.º da Lei n.º 56/2023)
- Resolução do contrato por incumprimento a partir de três meses de mora
As 8 mudanças que o Governo propõe
A proposta entregue no Parlamento prevê, em resumo:
- Renda inicial sem limites nos novos contratos — revoga o artigo 34.º da Lei n.º 56/2023
- Renovações com regras diferentes — acaba com a imposição de renovações automáticas e com os limites mínimos de renovação
- Rendas antecipadas até 3 meses e caução sem teto (hoje limitada a 2 meses)
- Despejos mais rápidos — mora suficiente a partir de 2 meses (hoje 3), ou atrasos superiores a 8 dias por 3 vezes em 12 meses
- Comunicações por email entre senhorio e inquilino, se convencionado domicílio eletrónico
- Contratos anteriores a 1990 transitam para o NRAU — sem acordo, passam a considerar-se com prazo certo de cinco anos
- Salvaguarda para 65+ e incapacidade ≥ 60% — não transitam sem acordo do arrendatário
- Obras profundas — denúncia com 3 anos de antecedência (hoje 5) e indemnização de 2 anos de renda
Para o detalhe de cada medida, com o racional do Governo e as reações dos partidos, veja o artigo com as 8 mudanças explicadas.
Transmissão do arrendamento por morte: a medida que faltava explicar
A transmissão por morte é o mecanismo legal que evita que o contrato se extinga com o falecimento do inquilino, passando a posição contratual para quem vivia com ele.
Como funciona hoje: nos contratos celebrados após a entrada em vigor do NRAU, a transmissão é regulada pelo artigo 1106.º do Código Civil e pode ocorrer de forma sucessiva, sem limite de vezes, a favor do cônjuge sobrevivo, de quem vivia em união de facto, ou de ascendentes e descendentes que cumpram requisitos de convivência, idade ou incapacidade. Nos contratos antigos (anteriores a 1990), vigora um regime transitório próprio, historicamente mais protetor — e é esse regime que a proposta quer apertar.
O que a proposta prevê: quando o “primitivo arrendatário” (quem celebrou o contrato) falece e o arrendamento passa para o cônjuge ou companheiro, passam a aplicar-se novas regras consoante a idade e o rendimento do novo titular:
| Situação do novo titular | O que acontece na proposta |
|---|---|
| Menos de 65 anos | O contrato transita para o regime do NRAU; sem acordo das partes, passa a considerar-se com prazo certo de cinco anos, renovável |
| Menos de 65 anos e rendimento anual até 64.400 € | Mesmo com a transição para o NRAU, a renda mantém-se inalterada durante cinco anos |
| Menos de 65 anos e rendimento anual superior a 64.400 € | A renda pode ser atualizada até 1/15 do valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel |
| 65 ou mais anos | O contrato não transita para o NRAU — mantém-se a proteção reforçada; ainda assim, se o rendimento anual do agregado ultrapassar 64.400 €, a renda pode ser atualizada até 1/15 do VPT |
Os 64.400 euros correspondem a cinco retribuições mínimas nacionais anuais — o mesmo limiar que a proposta usa para a atualização extraordinária das rendas nos contratos antigos.
Exemplo a título ilustrativo. Um contrato anterior a 1990 com renda de 120 euros por mês. O titular falece e o contrato transmite-se ao filho, com menos de 65 anos e rendimento anual superior a 64.400 euros. Pela proposta, o contrato transita para o NRAU e a renda pode ser atualizada até 1/15 do VPT do imóvel: num apartamento com VPT de 120.000 euros, o limite seria 8.000 euros por ano — cerca de 667 euros por mês, um valor muito distante dos 120 euros atuais. O valor final dependerá sempre do VPT registado e da negociação entre as partes.
O Governo justifica a medida com a crise da habitação: segundo os Censos de 2021, existem cerca de 375 mil alojamentos familiares vagos em Portugal, quase 250 mil em boas condições de habitabilidade e fora do mercado. A manutenção indefinida de rendas muito baixas, transmitidas de geração em geração, desincentiva os proprietários a colocar imóveis no mercado.
E as rendas em 2027?
Fora da proposta, a atualização anual das rendas mantém-se: o INE estima um coeficiente de cerca de 2,51% para 2027 (acima dos 2,24% de 2026), com o valor definitivo a ser conhecido a 10 de setembro e publicado em Diário da República até 30 de outubro. Numa renda de 1.000 euros, o aumento seria de cerca de 25 euros por mês.
Veja as contas detalhadas da atualização das rendas em 2027 e como funciona o cálculo do coeficiente de atualização.
O que muda para inquilinos e para senhorios
Para os inquilinos
- Renda inicial sem limite nos novos contratos, na transição entre contratos
- Despejos mais rápidos: 2 meses de mora podem bastar
- Caução e rendas antecipadas mais pesadas (caução sem teto na proposta)
- Contratos antigos transitam para o NRAU (prazo de 5 anos), salvo 65+ ou incapacidade ≥ 60%
- Direito de preferência na compra só após 3 anos de residência (na proposta)
Para os senhorios
- Mais liberdade para fixar a renda inicial
- Caução sem limite e até 3 rendas antecipadas
- Despejos mais céleres em caso de incumprimento
- Obras profundas com 3 anos de aviso e indemnização de 2 anos de renda
- Comunicações por email quando convencionado domicílio eletrónico
- Contratos antigos podem ser atualizados (até 1/15 do VPT) em caso de transmissão por morte
O que fazer agora
Enquanto a proposta não é lei, os direitos e obrigações são os de hoje. Mas há passos úteis já:
- Sou inquilino: conheço os meus direitos atuais? O guia de direitos e deveres dos inquilinos resume o que está em vigor; verifique também o que deve constar no contrato antes de assinar
- Sou senhorio: cumpro a forma legal das comunicações? A atualização da renda exige carta registada com aviso de receção com 30 dias de antecedência — email ou SMS não valem (salvo domicílio eletrónico convencionado)
- Recebi uma comunicação de atualização? Confirme que o coeficiente aplicado corresponde ao publicado em Diário da República e que o prazo foi respeitado
- Vou renovar ou celebrar contrato? Negocie caução e fiador com margem e perceba as regras de cessação e renovação
- Estou a decidir entre arrendar e comprar? Com as rendas a subir, compare o custo de arrendar com a prestação de um crédito habitação antes de decidir
A revisão do arrendamento vai ocupar o Parlamento nos próximos meses — e o resultado final pode ser diferente do que está hoje em cima da mesa. O que não muda é a necessidade de conhecer as regras atuais enquanto a lei não é alterada.
Fontes:
- ECO, Governo quer mercado de arrendamento mais flexível. Conheça as propostas, 14/08/2026
- Jornal de Negócios, Governo reduz garantias de inquilinos nas renovações de contrato, 13/08/2026
- Ekonomista, Transmissão do arrendamento por morte: proposta do Governo aperta as regras, 14/08/2026
- Público, Morte de titular do contrato abre a porta a actualização de rendas antigas, 13/08/2026
- Jornal de Negócios, Inquilinos só ganham direito de preferência na venda depois de três anos na casa, 14/08/2026
- idealista/news, Inquilinos só podem comprar uma casa arrendada há pelo menos três anos, 18/08/2026
- INE, estimativas do IPC (coeficiente de atualização de rendas 2027)
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