Lei do arrendamento: as 8 mudanças que o Governo propõe para inquilinos e senhorios

O Governo entregou à Assembleia da República, a 12 de agosto, uma proposta de autorização legislativa para rever o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) — a maior revisão do setor desde 2023, noticiada por ECO, Público, Jornal de Negócios, idealista e Expresso entre 12 e 14 de agosto. O Executivo, liderado na pasta pelo ministro Miguel Pinto Luz, quer “rever o regime do arrendamento urbano, assegurando que, em caso de cessação do contrato, o senhorio possa recuperar, através de um procedimento judicial equitativo, a detenção do locado de forma célere”.

Atenção: é uma proposta, não uma lei. Nada muda enquanto a Assembleia da República não autorizar o Governo a legislar. Este artigo explica as oito mudanças que estão em cima da mesa.

As 8 mudanças propostas

1. Renda inicial sem limites nos novos contratos

O Governo propõe revogar o artigo 34.º da Lei n.º 56/2023, que limita o valor da renda a fixar na transição entre contratos de arrendamento para fins habitacionais (com um coeficiente máximo de atualização até ao final de 2029). A justificação: estes limites “contribuem para inviabilizar a execução de projetos destinados a habitação para arrendamento”. Cai também a “imposição de renovações e [a] sujeição destas a prazos mínimos”.

2. Renovações de contrato com regras diferentes

Hoje os contratos com prazo certo renovam-se automaticamente, com prazos mínimos que protegem o inquilino. A proposta acaba com a imposição de renovações e com os limites mínimos de renovação — o Jornal de Negócios resumiu assim: “Governo reduz garantias de inquilinos nas renovações de contrato”.

3. Mais rendas antecipadas e caução sem teto

O limite de duas rendas antecipadas passa para três e a caução — atualmente limitada a dois meses — deixa de ter limite máximo. O Executivo argumenta que “a caução e a antecipação do pagamento de rendas constituem mecanismos de mitigação do risco suportado pelo senhorio”, o que contribuiria “para a redução do valor das rendas e para o aumento da oferta”.

4. Despejos por incumprimento mais rápidos

Os prazos para avançar com a resolução do contrato por falta de pagamento encurtam: a mora passa a ser considerada suficiente a partir de dois meses de atraso (hoje são três), ou com atraso superior a oito dias no pagamento, por mais de três vezes num período de 12 meses — ou mais de quatro vezes num período de 18 meses. O Governo quer ainda “eliminar entraves processuais” que prolongam os despejos.

5. Comunicações por email entre senhorio e inquilino

Quando as partes convencionarem um domicílio eletrónico, as comunicações extrajudiciais passam a poder ser feitas por correio eletrónico. As comunicações relativas à cessação do contrato, atualização da renda e obras continuam a exigir escrito assinado remetido por carta registada com aviso de receção — salvo convenção em contrário no contrato.

6. Contratos anteriores a 1990 transitam para o NRAU

Sem acordo entre as partes, os contratos habitacionais celebrados antes de 1990 passam a considerar-se celebrados com prazo certo de cinco anos, submetidos ao NRAU. A proposta permite ainda uma atualização extraordinária da renda quando o rendimento anual bruto corrigido do agregado ultrapasse 64.400 euros (cinco retribuições mínimas nacionais anuais). Abaixo desse valor, a renda mantém-se e só é atualizada pelo coeficiente anual do INE.

7. Salvaguarda para inquilinos com 65+ anos ou incapacidade

Os contratos antigos não transitam para o NRAU sem acordo do arrendatário quando este tenha 65 ou mais anos ou seja portador de deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60% — incluindo parentes que residam no locado há mais de cinco anos.

8. Obras profundas: despejo com 3 anos de aviso e indemnização de 2 anos de renda

Para obras de conservação, o senhorio pode pedir a desocupação com três meses de antecedência, por um período máximo de 180 dias — hoje só é possível se não tiver usado a faculdade nos oito anos anteriores e o contrato tiver pelo menos dois anos. Para obras profundas (remodelação ou restauro que obriguem à desocupação), a denúncia passa a poder ser feita com três anos de antecedência (hoje são cinco), com indemnização de dois anos de renda — eliminando o limite mínimo atual calculado por referência ao valor patrimonial tributário. Em alternativa, o senhorio pode garantir o realojamento em condições análogas, sem o período mínimo de três anos atualmente previsto.

O que falta para ser lei

A proposta segue agora para discussão na Assembleia da República, onde os partidos podem alterá-la — e o PS já acusou o Governo de transformar “o acesso ao arrendamento num leilão”, enquanto BE e Esquerda.net falam numa “pandemia de despejos”. O processo legislativo pode prolongar-se por meses. Enquanto isso, as regras atuais continuam em vigor — incluindo o coeficiente de atualização das rendas para 2027, estimado em 2,51%.

A revisão do arrendamento surge num contexto em que a oferta de casas para arrendar caiu 22% em 2026, e integra um pacote mais amplo do Governo para a habitação que inclui o Fundo de Emergência para a Habitação, com apoios até 2.300 euros por mês na renda para famílias em risco (ECO, 10 de julho).

O que fazer como inquilino ou senhorio

Enquanto a proposta não é lei, os seus direitos e obrigações mantêm-se os de hoje. Se é inquilino, vale a pena conhecer os seus direitos e deveres e saber como terminar um contrato de arrendamento sem sobressaltos. Se é senhorio, recorde as regras da caução e do fiador e o que deve verificar antes de assinar um contrato. E, em qualquer dos casos, perceba como funcionam as renovações e a renegociação anual das rendas.

Fontes: ECO — Governo quer mercado de arrendamento mais flexível. Conheça as propostas (14/08/2026), Jornal de Negócios — Governo reduz garantias de inquilinos nas renovações de contrato (13/08/2026), idealista/news — Rendas: Governo quer fim dos limites mínimos nas renovações de contrato (14/08/2026), Público — Morte de titular do contrato abre a porta a actualização de rendas antigas (13/08/2026), Expresso (12/08/2026)