- Fundamento mais invocado
- Falta de pagamento de rendas — art. 1083.º do Código Civil
- Oposição à renovação (contrato de 1 a 6 anos)
- 120 dias antes do fim
- Oposição à renovação (contrato com mais de 6 anos)
- 240 dias antes do fim
- Via para executar a saída
- Balcão Nacional do Arrendamento ou tribunal
Não se despeja um inquilino por decisão unilateral do senhorio. Em Portugal, a saída da casa exige um fundamento previsto no Código Civil, uma comunicação escrita com esse fundamento e, se o inquilino não sair, um título que ordene a desocupação — obtido no Balcão Nacional do Arrendamento ou em tribunal. Na prática, o fundamento mais invocado é a falta de pagamento de rendas (art. 1083.º).
Esta é a parte que mais senhorios falham: tratar o despejo como um assunto de vontade, e não como um procedimento com etapas e provas. Uma carta mal feita, uma comunicação sem prova de receção ou uma tentativa de forçar a saída valem, no fim, meses de processo perdidos — e podem transformar o senhorio com razão no senhorio condenado.
Despejar sem fundamento não existe
O contrato de arrendamento só termina por uma de quatro razões: acordo entre as partes, caducidade (por exemplo, no fim do prazo, sem renovação), resolução por incumprimento ou denúncia feita nos casos e prazos que a lei permite. Fora destes caminhos, a casa continua arrendada — mesmo que o senhorio queira vendê-la, mudar-se para ela ou simplesmente não gostar do inquilino.
Há ainda uma separação essencial entre dois momentos:
- Terminar o contrato — é um ato do senhorio, com fundamento e comunicação escrita.
- Recuperar a posse do imóvel — só acontece quando o inquilino sai voluntariamente ou quando existe um título de desocupação.
Confundir os dois é a origem da maioria dos processos que correm mal. Um contrato resolvido com uma carta correta não dá ao senhorio o direito de entrar na casa no dia seguinte; dá-lhe o direito de pedir a desocupação.
Os caminhos legais para o senhorio recuperar a casa
| Via | Quando se aplica | Condição | Base legal |
|---|---|---|---|
| Resolução por incumprimento | Rendas em atraso, danos no imóvel, uso diferente do contratado | Comunicação escrita com o fundamento | Art. 1083.º e 1084.º |
| Oposição à renovação | Contrato a chegar ao fim ou à renovação; não exige fundamento | Aviso com 60 a 240 dias de antecedência | Art. 1097.º |
| Denúncia para habitação | Casa para o senhorio ou para familiares | 6 meses de antecedência e ocupação efetiva | Art. 1102.º e 1103.º |
| Denúncia justificada (obras ou demolição) | Remodelação profunda ou demolição do edifício | 6 meses de antecedência; indemnização de 2 anos de renda ou realojamento por 3 anos | Art. 1103.º |
| Denúncia sem fundamento | O senhorio quer terminar sem invocar motivo | 5 anos de antecedência, com confirmação posterior | Art. 1101.º, c) e 1104.º |
A via mais rápida e mais barata continua a ser a oposição à renovação: não exige justificação, mas exige cumprir o prazo e provar que a comunicação chegou ao inquilino. A mais usada em conflito é a resolução por falta de pagamento, porque o incumprimento é objetivamente demonstrável com o contrato, os recibos em falta e o extrato bancário.
Nos casos de denúncia justificada por obras, os números são pesados para o senhorio: além dos seis meses de antecedência e do comprovativo do procedimento de controlo prévio, a lei exige uma indemnização de dois anos de renda (nunca inferior a duas vezes 1/15 do valor patrimonial tributário) ou realojamento por três anos. Se o senhorio não der ao imóvel o uso invocado, ou não iniciar a obra no prazo, a indemnização sobe para dez anos de renda. Vale a pena ler os detalhes no guia sobre como terminar um contrato de arrendamento antes de avançar.
Prazos de aviso: a tabela que decide o processo
O prazo não se conta a partir da data que o senhorio escreve na carta, mas do momento em que o inquilino é notificado. Estes são os prazos do Código Civil (artigos 1097.º e 1098.º):
| Duração do contrato | Aviso do senhorio | Aviso do inquilino |
|---|---|---|
| Menos de 6 meses | 1/3 do prazo do contrato | 1/3 do prazo do contrato |
| 6 meses a 1 ano | 60 dias antes do fim | 60 dias antes do fim |
| 1 a 6 anos | 120 dias antes do fim | 90 dias antes do fim |
| Mais de 6 anos | 240 dias antes do fim | 120 dias antes do fim |
Dois detalhes práticos que mudam o cálculo: nos contratos com prazo certo, a oposição só pode ser feita no termo do prazo ou da renovação; e a oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos três anos depois da celebração do contrato (art. 1097.º, n.º 3).
Como comunicar para que a prova exista
A comunicação tem de identificar o senhorio, o inquilino, o imóvel e o contrato, indicar a via escolhida e o fundamento (quando exigido) e fixar a data de saída. Na denúncia justificada, a indicação do fundamento é obrigatória sob pena de ineficácia (art. 1103.º, n.º 1) — uma carta genérica não termina o contrato.
Quanto à entrega, a hierarquia da prova é simples:
- Carta registada com aviso de receção — é o padrão: fica com o comprovativo do registo e com o aviso assinado.
- Entrega em mão — exija cópia assinada e datada, ou leve duas testemunhas.
- Email ou mensagem — só valem como comunicação formal se as partes tiverem convencionado um domicílio eletrónico no contrato.
Se o contrato tiver fiador ou caução, a saída do inquilino não liberta automaticamente a garantia: esse é o tema do guia sobre caução e fiador no arrendamento e do modelo de carta de rescisão do contrato.
Se o inquilino não sair: Balcão Nacional do Arrendamento ou tribunal
Quando a data chega e a casa continua ocupada, o senhorio tem de pedir a desocupação. O caminho mais direto é o procedimento especial de desocupação do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), que exige essencialmente três peças: o contrato de arrendamento, a prova da comunicação (resolução, oposição à renovação ou denúncia) e o comprovativo de que o inquilino foi notificado.
O BNA notifica o inquilino. Este pode pagar o que deve ou opor-se, apresentando os fundamentos — por exemplo, contestar a resolução, invocar a falta de requisitos da denúncia ou alegar que a comunicação não foi recebida. Sem oposição, é emitido um título de desocupação e, se o inquilino continuar no imóvel, a saída é executada por agente de execução. Com oposição, o processo passa a correr em tribunal, com os prazos e as custas que daí resultam.
É por isto que a fase da comunicação escrita vale tanto: é ela que sustenta o pedido. Um pedido mal instruído é rejeitado, e o senhorio volta ao início com meses perdidos.
O que o senhorio nunca pode fazer
- Mudar a fechadura ou impedir o acesso ao imóvel.
- Cortar água, luz ou gás para forçar a saída.
- Entrar na casa sem autorização do inquilino, fora das situações previstas na lei.
- Reter ou retirar bens do inquilino.
- Intimidar, ameaçar ou pressionar por telefone, mensagem ou pessoalmente.
Todas estas condutas são ilícitas, mesmo quando o inquilino deve rendas. Além de poderem ser participadas às autoridades, destroem a posição do senhorio no processo: um senhorio que cortou a água tem muito mais dificuldade em provar que agiu dentro da lei. Se o conflito está a escalar, a via correta é acelerar o processo formal — não substituí-lo.
Quanto tempo demora e quanto custa
Não há um número único. Com acordo escrito e data de entrega, a situação resolve-se em semanas. Sem acordo e com oposição, o processo pode arrastar-se por muitos meses, sobretudo se houver recurso. Os custos variam com a via escolhida — honorários, taxas e, nos casos mais litigiosos, deslocações e execução.
Do lado financeiro, há ainda duas contas que os senhorios esquecem: as rendas que deixam de receber durante o processo e o desgaste do imóvel. É também por isso que muitos conflitos terminam num acordo de saída com data certa e entrega da caução — mais rápido e mais barato para as duas partes.
Checklist antes de agir
- Contrato de arrendamento e última atualização de renda à mão.
- Comprovativos de todas as rendas pagas e em falta.
- Fundamentos documentados (extratos, fotografias datadas, comunicações anteriores).
- Via escolhida: resolução, oposição à renovação, denúncia para habitação ou denúncia justificada.
- Verificação do prazo de aviso aplicável à duração do contrato.
- Carta escrita com todos os elementos e enviada com prova de receção.
- Registo de todas as comunicações, mesmo as informais.
Se a casa está a ser vendida ou se o senhorio está a comprar outra, a decisão de terminar o contrato tem impacto no crédito: o banco avalia a taxa de esforço com a renda atual ou com a prestação nova. Vale a pena simular antes de fixar datas. E se o arrendamento é a sua fonte de rendimento, confirme o aumento das rendas para 2027, que tem regras e prazos próprios.
Perguntas frequentes
Posso despejar um inquilino que não paga há três meses?
A falta de pagamento de rendas é o fundamento de resolução mais usado (art. 1083.º), mas não basta deixar de receber. O senhorio tem de resolver o contrato por escrito, indicar o fundamento (art. 1084.º) e só depois pedir a desocupação. Entrar na casa ou cortar serviços é ilegal, mesmo com rendas em atraso.
Posso mudar a fechadura ou cortar a água para o inquilino sair?
Não. São condutas ilícitas, expõem o senhorio a queixa-crime e a indemnização, e enfraquecem a sua posição no processo de desocupação.
Quanto tempo demora um despejo em Portugal?
Com acordo, semanas. Sem acordo, meses — e mais de um ano se houver oposição apreciada em tribunal.
Preciso de advogado para despejar um inquilino?
O BNA tem formulários próprios, mas a resolução do contrato e a prova das comunicações envolvem questões jurídicas. Um advogado ou solicitador evita que o pedido seja rejeitado por falta de um documento.
Vender a casa é motivo para despejar o inquilino?
Não. O comprador sucede na posição do senhorio e o contrato continua (art. 1057.º), com direito de preferência do inquilino na venda.
O que fazer a seguir
Antes de qualquer carta, vale a pena confirmar dois pontos: se o prazo de aviso está cumprido e se a comunicação vai ficar provada. Estes dois detalhes decidem a maioria dos processos. Para o enquadramento completo — direitos e deveres de cada parte — consulte o guia dos direitos e deveres do inquilino e o estado da nova lei do arrendamento, que continua em discussão no Parlamento em novembro de 2026 e pode alterar prazos e fundamentos.
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Fontes: Código Civil, artigos 1057.º, 1083.º a 1087.º e 1097.º a 1104.º (texto consolidado, PGDL Lisboa, consultado a 4 de novembro de 2026); Balcão Nacional do Arrendamento (Ministério da Justiça); proposta de revisão da lei do arrendamento em discussão na Assembleia da República (novembro de 2026). Fotografia de kevinpoh, licença CC BY 2.0, via Flickr/Openverse.