Arrendamento Acessível (RSAA): isenção de IRS e IRC, limites de renda e como aderir

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) entrou em vigor a 1 de setembro de 2026 e permite que senhorios fiquem totalmente isentos de IRS ou IRC sobre as rendas recebidas, desde que pratiquem rendas dentro dos limites de renda fixados para o concelho. A regulamentação que faltava — os valores máximos por tipologia — foi publicada a 13 de outubro de 2026 (Portaria n.º 454/2026/1): as rendas acessíveis vão de 224 € por mês num T0 a 2.066 € num T5 em Lisboa. O RSAA substitui o anterior Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA) e é uma das medidas centrais do pacote fiscal da habitação — DL 97/2026.

Este guia explica quem pode aderir, como funcionam os limites de renda por concelho e tipologia, o que ganha o senhorio e como dar os passos certos — e em que é que o RSAA difere da taxa autónoma de 10% e dos Contratos de Investimento para Arrendamento.

O que é o RSAA e qual é o estado atual

O RSAA é um regime fiscal de incentivo ao arrendamento a preços acessíveis: em troca de praticar rendas abaixo do mercado — dentro de um limite máximo definido para cada concelho e tipologia — o senhorio deixa de pagar imposto sobre essas rendas, sem data de caducidade prevista.

Limites de renda: 224 € a 2.066 €, por concelho e tipologia

A portaria fixa um valor máximo de renda para cada tipologia (T0 a T5) em cada um dos 308 concelhos. No cálculo foram considerados o número de quartos, a mediana das rendas da região segundo o INE, a disponibilidade de estacionamento privativo, o desempenho energético de classe A ou superior e os limites de área bruta por tipologia do regime de habitação de custos controlados.

Renda mensal máxima em euros, para alguns concelhos:

Notas sobre a tabela (n = número de quartos acima de cinco):

• Acima do T5, cada quarto adicional acresce 50 €, 75 €, 100 € ou 150 €, conforme o concelho (150 € em Lisboa; 100 € no Porto, Cascais, Oeiras, Almada, Odivelas, Sintra, Funchal e Matosinhos; 75 € em Setúbal, Braga, Coimbra e Aveiro; 50 € em Leiria, Pombal, Guimarães e Viseu);
• Majorações até +20% — os valores podem ser majorados cumulativamente em função do nível de eficiência energética da habitação e da existência de estacionamento privativo, nos termos definidos na portaria;
• Quartos — no arrendamento de quartos, a renda máxima do quarto é o limite por tipologia do concelho multiplicado pela área do quarto sobre a área total dos quartos; se o quarto tiver instalação sanitária privativa, há uma majoração de 25%;
• Atualização anual — os valores são revistos ou atualizados pelo IPC (sem habitação) dos 12 meses anteriores a 31 de agosto, com efeitos a 1 de janeiro.

A lista completa dos 308 concelhos está publicada no Diário da República e disponível para consulta no IHRU.

Quem pode aderir e em que condições

Podem usar o RSAA senhorios pessoas singulares ou coletivas — sem limite ao número de imóveis —, municípios e entidades intermunicipais com programas próprios e outras entidades públicas. As condições principais:

• Renda dentro do limite do concelho — o valor máximo por tipologia está fixado na Portaria n.º 454/2026/1 (o ponto de partida do cálculo é 80% da mediana das rendas por metro quadrado apurada pelo INE no concelho, com os ajustamentos em função dos quartos, da eficiência energética e do estacionamento), e os limites são atualizados anualmente pelo coeficiente do NRAU ou pelo IPC;
• Duração mínima do contrato — três anos para residência permanente, ou três meses (renováveis) para residência temporária, como estudantes ou trabalhadores deslocados;
• Arrendamento parcial possível — o regime pode abranger o arrendamento de quartos, desde que o espaço reúna requisitos de autonomia e habitabilidade.

O que o senhorio ganha

A isenção é o grande atrativo: 100% de IRS (ou IRC) sobre as rendas, enquanto o contrato estiver em vigor e as regras forem respeitadas.

Para comparar: fora do RSAA, um senhorio com rendas até 2.300 euros mensais pode usar a taxa autónoma de 10%, mas esse regime caduca a 31 de dezembro de 2029. No IRS progressivo normal, as rendas podem ser tributadas até 48%.

Como aderir (passo a passo)

Os riscos de perder o benefício

O benefício perde-se se a renda ultrapassar o limite aplicável. Nessa situação, o senhorio tem de regularizar o imposto em falta, acrescido de juros compensatórios. O acompanhamento do regime é partilhado entre IHRU, Autoridade Tributária, Segurança Social e INE — e, se forem detetadas rendas acima do teto ou outras violações, o benefício pode cessar após procedimento administrativo.

Os contratos celebrados ao abrigo do PAA (o programa anterior) mantêm os efeitos fiscais que já lhes tinham sido atribuídos — a transição foi desenhada para não penalizar quem já praticava rendas acessíveis.

RSAA vs taxa de 10% vs CIA

A decisão depende sempre da renda possível no imóvel, dos custos associados e do prazo durante o qual o senhorio pretende manter a casa arrendada. Num mercado de arrendamento com oferta a cair e rendas a subir em 2027, o RSAA é também uma decisão de estratégia: renda mais baixa garantida e sem imposto, contra a renda de mercado com imposto.

Com os limites já publicados, a decisão ficou mais simples de simular: compare a renda que o imóvel alcança no mercado com o valor da tabela do seu concelho e tipologia. Se tem um imóvel arrendado ou está a pensar arrendar, vale a pena perceber também como as rendas contam como rendimento no crédito habitação — o regime pode influenciar o valor que o banco considera na análise de um futuro financiamento. E se o objetivo é maximizar o rendimento líquido do imóvel, simule os cenários antes de decidir entre arrendamento clássico, RSAA ou alojamento local.

Fontes: Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro (Diário da República, 1.ª série), ECO — De 224 euros até 2.066 euros: estes são os valores máximos do regime das rendas acessíveis, Economia e Finanças — Lista completa com os limites máximos de renda por tipologia, em cada concelho, DL 97/2026, idealista/news — Novas regras para o mercado de arrendamento já em vigor, IHRU

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