- Em vigor
- 1 de setembro de 2026
- Isenção
- 100% IRS/IRC nas rendas
- Renda máxima
- 80% da mediana INE (concelho)
- Adesão
- IHRU + prova AT até 15/01
- Duração mínima
- 3 anos (permanente) / 3 meses (temporária)
Serviço gratuito de intermediação de crédito
Comparamos 12 bancos para encontrar a melhor proposta para si.
O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) entrou em vigor a 1 de setembro de 2026 e permite que senhorios fiquem totalmente isentos de IRS ou IRC sobre as rendas recebidas, desde que pratiquem rendas dentro dos limites do concelho e cumpram as restantes condições. Substitui o anterior Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA) e é uma das medidas centrais do pacote fiscal da habitação — DL 97/2026.
Este guia explica quem pode aderir, como funciona o limite de renda, o que ganha o senhorio e como dar os passos certos — e em que é que o RSAA difere da taxa autónoma de 10% e dos Contratos de Investimento para Arrendamento.
O que é o RSAA e qual é o estado atual
O RSAA é um regime fiscal de incentivo ao arrendamento a preços acessíveis: em troca de praticar rendas abaixo do mercado — dentro de um limite calculado a partir da mediana das rendas do concelho — o senhorio deixa de pagar imposto sobre essas rendas, sem data de caducidade prevista.
Quem pode aderir e em que condições
Podem usar o RSAA senhorios pessoas singulares ou coletivas — sem limite ao número de imóveis —, municípios e entidades intermunicipais com programas próprios e outras entidades públicas. As condições principais:
- Renda dentro do limite do concelho — o ponto de partida é 80% da mediana das rendas por metro quadrado apurada pelo INE no concelho onde está o imóvel. Não existe um teto único nacional: os montantes por tipologia, com ajustes (certificação energética, estacionamento), serão fixados por portaria ainda não publicada, e os limites atualizam-se automaticamente pelo coeficiente do NRAU;
- Duração mínima do contrato — três anos para residência permanente, ou três meses (renováveis) para residência temporária, como estudantes ou trabalhadores deslocados;
- Arrendamento parcial possível — o regime pode abranger o arrendamento de quartos, desde que o espaço reúna requisitos de autonomia e habitabilidade.
O que o senhorio ganha
A isenção é o grande atrativo: 100% de IRS (ou IRC) sobre as rendas, enquanto o contrato estiver em vigor e as regras forem respeitadas.
Para comparar: fora do RSAA, um senhorio com rendas até 2.300 euros mensais pode usar a taxa autónoma de 10%, mas esse regime caduca a 31 de dezembro de 2029. No IRS progressivo normal, as rendas podem ser tributadas até 48%.
Como aderir (passo a passo)
Passo 1: Celebre o contrato
O contrato de arrendamento tem de ter renda dentro do limite do concelho e a duração mínima exigida (3 anos para residência permanente; 3 meses renováveis para temporária).
Passo 2: Aderir na plataforma do IHRU
A adesão é feita na plataforma eletrónica do IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana), onde o senhorio submete o contrato e o comprovativo da comunicação às Finanças. Em setembro de 2026 a plataforma ainda não estava operacional — o regime aguardava a portaria de arranque.
Passo 3: Entregue a prova à AT até 15 de janeiro
O senhorio tem de apresentar a prova de comunicação do arrendamento à Autoridade Tributária até 15 de janeiro do ano seguinte ao da assinatura do contrato. A comunicação do arrendamento ao Portal das Finanças, com recibos eletrónicos, é obrigatória — veja como declarar rendas no IRS.
Passo 4: Benefício desde o início do contrato
O IHRU comunica a adesão à Autoridade Tributária até ao fim de fevereiro, e o benefício produz efeitos desde o início do contrato.
Os riscos de perder o benefício
O benefício perde-se se a renda ultrapassar o limite aplicável. Nessa situação, o senhorio tem de regularizar o imposto em falta, acrescido de juros compensatórios. O acompanhamento do regime é partilhado entre IHRU, Autoridade Tributária, Segurança Social e INE — e, se forem detetadas rendas acima do teto ou outras violações, o benefício pode cessar após procedimento administrativo.
Os contratos celebrados ao abrigo do PAA (o programa anterior) mantêm os efeitos fiscais que já lhes tinham sido atribuídos — a transição foi desenhada para não penalizar quem já praticava rendas acessíveis.
RSAA vs taxa de 10% vs CIA
RSAA
- Imposto sobre as rendas: isenção total (IRS/IRC)
- Caducidade: sem data prevista
- Renda exigida: dentro do limite do concelho (80% da mediana INE)
- Quem beneficia mais: zonas com rendas perto do limite acessível
- Aderência: IHRU + AT (prova até 15/01)
Taxa autónoma de 10%
- Imposto sobre as rendas: 10% (rendas ≤ 2.300 €)
- Caducidade: 31 de dezembro de 2029
- Renda exigida: renda de mercado até 2.300 €
- Quem beneficia mais: imóveis que permitem rendas acima do limite do RSAA
- Aderência: declaração no IRS (anexo F)
CIA
- Imposto sobre as rendas: isenções e benefícios até 25 anos
- Caducidade: prazo do contrato de investimento
- Renda exigida: renda moderada durante a vigência do contrato
- Quem beneficia mais: promotores e investidores de maior escala
- Aderência: contrato de investimento + IHRU
A decisão depende sempre da renda possível no imóvel, dos custos associados e do prazo durante o qual o senhorio pretende manter a casa arrendada. Num mercado de arrendamento com oferta a cair e rendas a subir em 2027, o RSAA é também uma decisão de estratégia: renda mais baixa garantida e sem imposto, contra a renda de mercado com imposto.
Se tem um imóvel arrendado ou está a pensar arrendar, vale a pena perceber também como as rendas contam como rendimento no crédito habitação — o regime pode influenciar o valor que o banco considera na análise de um futuro financiamento. E se o objetivo é maximizar o rendimento líquido do imóvel, simule os cenários antes de decidir entre arrendamento clássico, RSAA ou alojamento local.
Fontes: idealista/news — Novas regras para o mercado de arrendamento já em vigor, Diário Imobiliário (Lusa) — Novo regime das rendas acessíveis entra em vigor sem portaria nem plataforma operacional, ECO (07/09/2026), Diário da República (DL 97/2026), IHRU