- Casa de 250 mil € (30 anos, TAN 4%)
- 955 €/mês
- Taxa de esforço máxima (Banco de Portugal)
- 45%, com stress de +1,5 p.p.
- Financiamento máximo
- 90% do valor (100% com garantia pública até aos 35 anos)
- Prazo máximo
- 40 anos, só até aos 35 anos de idade
Uma casa de 250.000 €, comprada com 20% de entrada (200.000 € de empréstimo), a 30 anos e com uma taxa anual (TAN) de 4%, paga 955 € por mês. Com TAN de 3,5% a prestação desce para 898 €; com 4,5% sobe para 1.013 €. Estes valores não incluem seguros, IMI nem condomínio — e é por isso que a mensalidade que sai da conta é quase sempre mais alta do que a que aparece na simulação.
Quanto fica a prestação para cada valor de casa
A tabela abaixo usa o cenário mais comum em Portugal: 20% de entrada (o banco financia 80% do preço, dentro do limite de 90% de LTV para habitação própria e permanente), 30 anos de prazo e três níveis de taxa. Os valores são a prestação de capital e juros, arredondados ao euro.
| Preço da casa | Empréstimo (80%) | TAN 3,5% | TAN 4,0% | TAN 4,5% |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 120.000 € | 539 € | 573 € | 608 € |
| 200.000 € | 160.000 € | 718 € | 764 € | 811 € |
| 250.000 € | 200.000 € | 898 € | 955 € | 1.013 € |
| 300.000 € | 240.000 € | 1.078 € | 1.146 € | 1.216 € |
| 400.000 € | 320.000 € | 1.437 € | 1.528 € | 1.621 € |
Duas conclusões práticas: cada 0,5 ponto percentual de taxa mexe cerca de 6% na prestação (no caso dos 250.000 €, 57 € por mês), e cada 50.000 € de preço de casa acrescentam perto de 190 € à mensalidade, a 4% e 30 anos.
E se der apenas 10% de entrada?
Com financiamento a 90%, a casa de 250.000 € passa a ter 225.000 € de empréstimo e a prestação sobe para 1.074 € a 4% e 30 anos. Para quem tem até 35 anos e compra a primeira casa, a garantia pública do Estado permite financiar até 100% do valor, mas o efeito na mensalidade é o mesmo: menos entrada significa sempre mais capital em dívida e, muitas vezes, um spread menos favorável.
O prazo é o que mais mexe na prestação
Num empréstimo de 200.000 € com TAN de 4%, esticar o prazo baixa a mensalidade de forma quase linear — mas o custo total dispara:
| Prazo | Prestação | Juros totais |
|---|---|---|
| 20 anos | 1.212 € | 90.871 € |
| 25 anos | 1.056 € | 116.702 € |
| 30 anos | 955 € | 143.739 € |
| 35 anos | 886 € | 171.931 € |
| 40 anos | 836 € | 201.221 € |
Passar de 30 para 40 anos poupa 119 € por mês, mas acrescenta 57.482 € de juros. O prazo máximo é de 40 anos e, pelo limite prudencial do Banco de Portugal, só está disponível para titulares com até 35 anos de idade — acima disso, o teto desce para 35 anos.
Como se calcula a prestação (fórmula)
O crédito habitação português usa o sistema de amortização francês: prestação constante, com mais juros e menos capital no início. A fórmula é:
Prestação = capital × i ÷ [1 − (1 + i)^(−n)], em que i é a taxa anual dividida por 12 e n é o número de meses.
Exemplo com números redondos: 200.000 € a 30 anos (n = 360) e TAN de 4,24% — a média de outubro da Euribor a 12 meses (3,239%, divulgada no início de novembro) mais 1,00% de spread:
- i = 4,24% ÷ 12 = 0,0035333
- Prestação = 200.000 × 0,0035333 ÷ [1 − (1,0035333)^(−360)] = 982,71 €
Ao longo dos 30 anos paga 353.775 €: 200.000 € de capital e 153.775 € de juros. Pode repetir a conta com o seu capital e a sua taxa no simulador de crédito habitação e comparar com a proposta do banco — a diferença entre a TAN da simulação e a TAN do contrato é a primeira coisa a confirmar.
Quanto tem de ganhar para o banco aprovar
Desde 1 de agosto de 2026, o Banco de Portugal recomenda que a taxa de esforço não ultrapasse 45% do rendimento líquido do agregado, calculada com um agravamento de 1,5 pontos percentuais na taxa de juro (o stress test). Na prática, é este número — e não a prestação — que decide se o crédito é aprovado.
| Preço da casa | Empréstimo (80%) | Prestação a 4% | Prestação no stress test (5,5%) | Rendimento líquido mínimo |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 120.000 € | 573 € | 681 € | 1.514 € |
| 200.000 € | 160.000 € | 764 € | 908 € | 2.019 € |
| 250.000 € | 200.000 € | 955 € | 1.136 € | 2.524 € |
| 300.000 € | 240.000 € | 1.146 € | 1.363 € | 3.028 € |
| 400.000 € | 320.000 € | 1.528 € | 1.817 € | 4.038 € |
Todos os créditos contam para este cálculo: automóvel, pessoal e cartões de crédito (o plafond usado é convertido numa prestação implícita). Uma prestação de 800 € cabe em cerca de 2.115 € líquidos por mês; com um crédito automóvel de 250 € ao lado, o mesmo casal precisa de mais 555 € de rendimento para manter os 45%. A fórmula completa da taxa de esforço tem os exemplos e as exceções que os bancos aplicam.
O que a prestação não inclui
- Seguros. O seguro de vida (para o capital em dívida) e o multirriscos (obrigatório na maioria dos contratos) são pagos à parte, anual ou mensalmente, e podem ser contratados fora do banco.
- IMT e Imposto do Selo. Pagam-se de uma vez, antes da escritura, e não entram no crédito: o Imposto do Selo é de 0,8% sobre o valor da casa e 0,6% sobre o empréstimo, e o IMT segue escalões por preço. Há isenção de IMT e Imposto do Selo para jovens até 35 anos até 330.539 €.
- IMI, condomínio e manutenção. O IMI é anual (taxa definida por cada município entre 0,3% e 0,45% do valor patrimonial tributário) e o condomínio pode ir de 20 € a mais de 100 € por mês.
Três erros que fazem a prestação parecer mais barata do que é
- Comparar TAN em vez de TAEG. A TAEG inclui comissões e seguros financiados e é o único número que permite comparar propostas.
- Achar que a prestação é fixa para sempre. Num crédito indexado à Euribor, a prestação é revista a cada 3, 6 ou 12 meses; um aumento de 1 ponto na taxa acrescenta cerca de 119 € a uma prestação de 955 € a 30 anos.
- Assinar com base na primeira simulação. O spread é negociável e um desvio de 0,3 pontos vale cerca de 35 € por mês num empréstimo de 200.000 €.
Antes de decidir, vale a pena ver quanto subiu a prestação em novembro e confirmar no contrato qual é o indexante e o mês de revisão.
Perguntas frequentes
Quanto fica a prestação de uma casa de 250 mil euros?
Com 20% de entrada (200.000 € de empréstimo), 30 anos e TAN de 4%, a prestação é de 955 € por mês. A 3,5% desce para 898 € e a 4,5% sobe para 1.013 €. Financiando 90% (225.000 €), sobe para 1.074 €.
Quanto fica a prestação de uma casa de 200 mil euros?
Com 20% de entrada são 160.000 € de empréstimo: 764 € por mês a 30 anos com TAN de 4%. A 40 anos desce para 669 €; a 20 anos sobe para 970 €.
Que rendimento preciso para uma prestação de 800 euros?
Cerca de 2.115 € líquidos por mês no agregado, aplicando a taxa de esforço de 45% com o stress test de +1,5 pontos percentuais.
A prestação inclui seguros, IMI e condomínio?
Não. A prestação cobre apenas capital e juros; seguros, IMI, condomínio e manutenção somam-se por fora. O IMT e o Imposto do Selo são pagos antes da escritura.
Vale a pena aumentar o prazo para pagar menos por mês?
Alivia a mensalidade, mas encarece o crédito: de 30 para 40 anos, num empréstimo de 200.000 € a 4%, a prestação cai 119 € e os juros sobem 57.482 €. Só compensa se for necessário para cumprir os 45% de taxa de esforço.
Fontes
- Banco de Portugal — recomendação macroprudencial em vigor desde 1 de agosto de 2026: taxa de esforço máxima de 45%, com stress test de +1,5 p.p. e prazo máximo de 40 anos até aos 35 anos de idade.
- Código do IMT e Tabela Geral do Imposto do Selo (Portal das Finanças) — taxas de 0,8% e 0,6% do Imposto do Selo.
- Código do IMI — taxa municipal entre 0,3% e 0,45% do valor patrimonial tributário.
- Euribor a 12 meses: média de outubro de 2026 de 3,239%, divulgada pelo ECO e pelo Jornal Económico no início de novembro.
- Cálculos próprios pelo sistema de amortização francês, com arredondamento ao euro.
Conteúdo informativo produzido pela Financial Options, intermediário de crédito registado no Banco de Portugal n.º 0007198. As prestações apresentadas são ilustrativas e não constituem proposta de crédito: dependem do capital, do prazo, do spread e dos seguros de cada contrato. Peça já a sua simulação gratuita e descubra quanto pode poupar.
Imagem: Norbert Nagel, “Traditional house with four chimneys at Quinta de Marim, Portugal”, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.
