- Fórmula da rentabilidade bruta
- renda anual ÷ preço de compra × 100
- Casa de 250.000 € com renda de 1.100 €
- 5,28% brutos; 4,24% antes de IRS; 3,81% depois
- Renda para 5% brutos numa casa de 250.000 €
- 1.041,67 €/mês
- IRS sobre rendas até 2.300 €/mês
- 10% (EBF art. 45.º-C, 2026 a 2029)
A rentabilidade bruta de um arrendamento calcula-se dividindo a renda anual pelo preço de compra: uma casa de 250.000 € arrendada por 1.100 € por mês rende 13.200 € por ano, ou seja 5,28% brutos. Descontando IMI, condomínio, seguro, manutenção e um mês vazio por ano, a rentabilidade líquida antes de IRS desce para 4,24% — e para cerca de 3,81% depois do imposto, com a taxa de IRS de 10% que se aplica desde 2026 às rendas até 2.300 € por mês.
É esta diferença entre o número que se anuncia e o número que fica na conta que explica porque é que dois senhorios com o mesmo prédio e a mesma renda discordam sobre se o negócio «vale a pena». A conta é simples; o difícil é decidir o que entra nela.
O que é a rentabilidade de um arrendamento
A rentabilidade (ou yield) mede o rendimento anual que o imóvel dá em percentagem do que custou. É a mesma lógica de um depósito a prazo: em vez de comparar euros, compara-se a percentagem, o que permite pôr lado a lado um apartamento no Porto, um depósito e certificados de aforro.
Há três versões que interessam a quem compra para arrendar:
| Medida | O que inclui | Para que serve |
|---|---|---|
| Rentabilidade bruta | Renda anual ÷ preço de compra | Comparar imóveis entre si rapidamente |
| Rentabilidade líquida | Renda menos despesas de exploração | Saber quanto sobra antes de impostos |
| Rentabilidade líquida depois de IRS | Líquida menos imposto sobre as rendas | Comparar com alternativas financeiras |
Como se calcula a rentabilidade bruta (fórmula)
Rentabilidade bruta = (renda mensal × 12) ÷ preço de compra × 100
Numa casa de 250.000 € arrendada por 1.100 €: (1.100 × 12) = 13.200 €; 13.200 ÷ 250.000 = 0,0528; × 100 = 5,28%.
Dois cuidados que mudam o resultado:
- Decidir se usa o preço ou o custo total. Para comparar anúncios usa-se o preço, como na tabela abaixo. Para avaliar o seu investimento, some IMT, Imposto do Selo, escritura e registos: na casa de 250.000 € (habitação secundária, continente) são cerca de 8.106 € de IMT, 2.000 € de Imposto do Selo e 700 € de escritura e registos no Casa Pronta, e o yield bruto desce de 5,28% para 5,06%.
- Não anualizar uma renda excecional. Se o imóvel esteve vazio quatro meses no primeiro ano, essa renda não é a renda de um ano normal.
Rentabilidade bruta por preço de compra e renda
A tabela seguinte aplica a fórmula a valores comuns de mercado. A renda indicada é a mensal efetivamente recebida, já sem comissões de gestão.
| Preço de compra | Renda mensal | Renda anual | Rentabilidade bruta |
|---|---|---|---|
| 180.000 € | 800 € | 9.600 € | 5,33% |
| 220.000 € | 900 € | 10.800 € | 4,91% |
| 250.000 € | 1.100 € | 13.200 € | 5,28% |
| 300.000 € | 1.250 € | 15.000 € | 5,00% |
| 350.000 € | 1.400 € | 16.800 € | 4,80% |
| 400.000 € | 1.500 € | 18.000 € | 4,50% |
No sentido inverso — quanto é preciso cobrar para atingir 5% brutos — divide-se o preço por 240 (5% ÷ 12 meses): uma casa de 250.000 € precisa de 1.041,67 € por mês; uma de 180.000 € precisa de 750 €.
O que descontar para chegar à rentabilidade líquida
A lista completa das despesas de exploração de um arrendamento:
- IMI — pago anualmente ao município, com base no valor patrimonial tributário (como funciona o IMI).
- Condomínio — quota mensal do edifício, mais as quotizações extraordinárias aprovadas em assembleia.
- Seguro — o seguro contra incêndio é obrigatório nos prédios em propriedade horizontal (artigo 1429.º do Código Civil); o multirriscos é recomendável. Não confundir com o seguro de vida do crédito.
- Manutenção e reparações — eletrodomésticos, infiltrações, pintura entre inquilinos. Uma reserva de 3% a 5% da renda anual é uma referência prudente.
- Gestão imobiliária — quando há empresa a gerir, cobrada normalmente como percentagem da renda mensal; peça o valor por escrito antes de contratar.
- Vacância — os meses sem inquilino. Em Portugal, um mês vazio por ano corta 8,3% da renda anual (1 ÷ 12).
- IRS sobre as rendas — há vários regimes, explicados mais abaixo (como declarar rendas no IRS).
Para o IRS, só contam as despesas efetivamente pagas e com fatura: IMI, condomínio, seguros, obras de conservação e manutenção (incluindo as feitas nos 24 meses antes do primeiro arrendamento). Os juros do crédito, o adicional ao IMI, o mobiliário e os eletrodomésticos não são dedutíveis (artigo 41.º do Código do IRS).
Um erro frequente é tratar a vacância como acidente. Não é: entre a saída de um inquilino, a limpeza, os anúncios e a entrada do seguinte, um mês parado é o cenário normal, não o pessimista.
Rentabilidade líquida: o exemplo completo de 250.000 €
Casa comprada por 250.000 €, arrendada por 1.100 €/mês, gerida pelo próprio senhorio, com um mês vazio por ano:
| Rubrica | Valor anual |
|---|---|
| Renda anual recebida (11 meses) | 12.100 € |
| IMI (valor patrimonial tributário de 100.000 €, taxa de 0,35%) | −350 € |
| Condomínio (40 €/mês) | −480 € |
| Seguro multirriscos | −180 € |
| Manutenção e reparações | −500 € |
| Renda líquida antes de IRS | 10.590 € |
| IRS (taxa autónoma de 10% sobre 10.590 € de rendimento líquido) | −1.059 € |
| Renda líquida depois de IRS | 9.531 € |
Sobre o preço de compra: 4,24% líquidos antes de IRS e 3,81% depois do imposto. Se a renda passasse dos 2.300 € por mês, a taxa seria de 25% e o yield depois de IRS cairia para cerca de 3,18% neste exemplo.
Se o mesmo imóvel for comprado com 20% de entrada e 200.000 € de crédito a 30 anos (TAN de 3,5%, prestação de 898,09 €), os juros do primeiro ano são cerca de 6.939 €. Dos 10.590 € de renda líquida sobram 3.651 €: cerca de 6% sobre os 60.806 € que investiu (entrada, IMT, Imposto do Selo e escritura) antes de IRS, e 4,3% depois. A amortização do capital (cerca de 3.840 € no primeiro ano) sai do seu bolso, porque a prestação de 10.777 € por ano é maior do que a renda líquida.
Quanto IRS paga sobre as rendas em 2026
| Regime | Taxa |
|---|---|
| Arrendamento habitacional com renda até 2.300 €/mês (2,5 salários mínimos de 2026), rendimentos de 2026 a 2029, contratos novos e antigos | 10% (artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais, criado pelo DL 97/2026) |
| Arrendamento habitacional, regra geral | 25% (artigo 72.º, n.º 2, do Código do IRS) |
| Contrato de habitação permanente de 5 a 10 anos | 15% (redução de 10 pontos) |
| Contrato de 10 a 20 anos | 10% (redução de 15 pontos) |
| Contrato de 20 anos ou mais | 5% (redução de 20 pontos) |
| Arrendamento não habitacional (lojas, escritórios) | 28% |
Aplica-se sempre a taxa mais favorável: num contrato de 5 a 10 anos com renda até 2.300 €, paga 10% e não 15%. Atenção ao limite: basta a renda passar 1 € acima dos 2.300 € para toda a renda ser tributada à taxa normal. As reduções por duração não se aplicam a contratos celebrados desde 2024 com renda 50% acima dos limites gerais de renda por tipologia. Em alternativa às taxas autónomas, pode optar pelo englobamento, que compensa a quem tem uma taxa de IRS mais baixa do que a taxa aplicável.
Como a rentabilidade entra na decisão de compra
Quem compra para arrendar tem duas contas a fazer ao mesmo tempo: a do imóvel e a do crédito.
- A prestação tem de caber na renda. Ainda que a taxa de esforço máxima recomendada pelo Banco de Portugal seja de 45% do rendimento, no crédito para investimento a banca olha para a renda como rendimento — e só conta uma parte dela (habitualmente 75% a 80%, como explicamos em rendas como rendimento no crédito habitação).
- A renda futura não é a renda de hoje. O coeficiente de atualização para 2027 é de 2,56%, o que numa renda de 1.100 € são 28,16 € por mês (todos os valores e a minuta da carta). É pouco para compensar um aumento de spread.
- O custo do financiamento come a margem. Veja quanto fica a prestação para cada valor de empréstimo antes de assumir que o yield bruto chega.
- Comparar com alternativas. Um depósito a prazo ou certificados de aforro não têm inquilinos, obras nem IMI. Se o yield líquido do imóvel for inferior à taxa sem risco, está a ser pago para assumir risco — o que pode fazer sentido pela valorização, mas deve ser uma decisão consciente e não uma surpresa.
Antes de avançar, vale a pena ler o guia de comprar casa para arrendar, onde estão os custos de entrada, o tratamento fiscal e os erros mais caros de quem compra o primeiro imóvel para rendimento.
Perguntas frequentes
Como se calcula a rentabilidade de um arrendamento?
Divide-se a renda anual pelo preço de compra e multiplica-se por 100. Casa de 250.000 € com renda de 1.100 €: 13.200 ÷ 250.000 × 100 = 5,28% brutos. Para o valor líquido, subtraem-se IMI, condomínio, seguro, manutenção e os meses sem inquilino.
Qual é a diferença entre yield bruto e yield líquido?
O bruto usa apenas renda e preço; o líquido desconta todas as despesas de exploração, incluindo vacância. No exemplo de 250.000 €, o yield cai de 5,28% para 4,24% antes de IRS e para cerca de 3,81% depois do imposto, com a taxa de 10% para rendas até 2.300 € por mês.
Que despesas devo descontar na rentabilidade líquida?
IMI, condomínio, seguro multirriscos, manutenção, gestão imobiliária, meses sem inquilino e IRS. Os custos de aquisição (IMT, Imposto do Selo, escritura, mediação na compra) não entram no yield anual, mas devem somar-se ao investimento total.
Qual é uma boa rentabilidade para um arrendamento em Portugal?
Não há um valor oficial. O critério é comparar o yield líquido com o custo do crédito: se o empréstimo custa 3,5% e o imóvel rende 3,0% líquidos, o retorno depende da valorização. Entre 4% e 5% líquidos antes de IRS é o intervalo em que a maioria dos investidores particulares considera o negócio equilibrado.
A rentabilidade conta com o crédito habitação?
A rentabilidade do imóvel calcula-se sempre sobre o preço total. Com 20% de entrada numa casa de 250.000 € e crédito a 3,5%, os juros do primeiro ano (cerca de 6.939 €) deixam 3.651 € da renda líquida: cerca de 6% sobre os 60.806 € investidos antes de IRS, e 4,3% depois, porque os juros não são dedutíveis às rendas.
Fontes
- Cálculos próprios de rentabilidade bruta e líquida, com arredondamento a duas casas decimais; prestações e yields ilustrativos, dependentes do preço efetivo, da renda e das despesas de cada imóvel.
- Código do IMI (Portal das Finanças) — taxa municipal entre 0,3% e 0,45% do valor patrimonial tributário.
- Código do IRS, artigo 72.º — taxa autónoma de 25% no arrendamento habitacional, com reduções de 10, 15 e 20 pontos para contratos de 5, 10 e 20 anos ou mais; 28% no não habitacional.
- Estatuto dos Benefícios Fiscais, artigo 45.º-C (Decreto-Lei n.º 97/2026) — taxa de 10% para rendas habitacionais até 2.300 €/mês, nos rendimentos de 2026 a 2029.
- Código do IRS, artigo 41.º — despesas dedutíveis às rendas; os gastos de natureza financeira (juros) não são dedutíveis.
- Código Civil, artigo 1429.º — seguro contra incêndio obrigatório na propriedade horizontal.
- Banco de Portugal — Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026: taxa de esforço máxima de 45%, com stress test de +1,5 pontos percentuais nos créditos a taxa variável ou mista.
- Instituto Nacional de Estatística — coeficiente de atualização das rendas para 2027 de 2,56%, confirmado a 10 de setembro de 2026.
Conteúdo informativo produzido pela Financial Options, intermediário de crédito registado no Banco de Portugal n.º 0007198. Os valores apresentados são exemplos de cálculo e não constituem proposta de crédito nem garantia de rentabilidade: dependem do preço de aquisição, da renda praticada e das despesas de cada imóvel. Peça já a sua simulação gratuita e descubra quanto pode poupar.
Imagem: Harvey Barrison, “Lisbon apartment house with a tile facade”, Wikimedia Commons, CC BY-SA 2.0.
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