Taxa mista vs variável: o que a Fitch avisa para 2027

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Revisto por Henrique Moreira Diretor e Cofundador Publicado em 6 de outubro de 2026 11 min de leitura

Ficha rápida

Taxa mista (novos contratos): 2,80%
Taxa variável: 3,14%
Taxa fixa a 30 anos: 3,73%
Peso da mista no novo crédito: 75% a 85%

A taxa mista tornou-se a forma preferida das famílias portuguesas se protegerem da Euribor: representa hoje 75% a 85% do montante contratado em novos créditos à habitação, contra cerca de 10% há três anos. Mas essa proteção tem prazo — e é aí que está o risco.

A 1 de outubro de 2026, a agência de notação financeira Fitch colocou os empréstimos com taxa variável e taxa mista sujeitos a risco de reversão entre os principais riscos a monitorizar no setor do crédito à habitação em Portugal e Espanha. O aviso foi replicado pelo idealista/news a 2 de outubro.

A razão é simples de entender e desagradável de viver: o período de taxa fixa dos contratos mistos portugueses é curto. Segundo o Banco de Portugal, a mediana da fixação inicial caiu para cerca de dois anos — muito abaixo dos prazos superiores a dez anos que são comuns na Alemanha ou em França.

A taxa mista passou de 10% para 80% em três anos

Os números do relatório do Banco de Portugal divulgado a 24 e 25 de setembro de 2026 ajudam a perceber o que está em causa:

Entre 2019 e 2021, a taxa mista representava apenas 10% do montante emprestado em novos créditos à habitação; a taxa variável dominava quase por completo, com um peso de 86%.
No período mais recente, a taxa mista passou a representar 75% a 85% do montante contratado mensalmente — cerca de 80% no primeiro semestre de 2026.
A taxa fixa para toda a duração do empréstimo continua a ser residual: cerca de 6% dos novos contratos celebrados desde 2023 nos 12 maiores bancos.
A mudança foi sobretudo da taxa variável para a mista, e teve três motores: a subida das taxas de juro, a promoção ativa da mista pelos bancos como instrumento de concorrência e a obrigação legal de apresentar simulações das três modalidades (variável, fixa e mista) em crédito para habitação própria e permanente.

O detalhe que interessa a quem tem um crédito: a fixação inicial encurtou muito. Foi exatamente entre 2021 e 2023 — quando a taxa mista se tornou dominante — que o prazo da taxa fixa caiu e estabilizou perto de uma mediana de dois anos. Ou seja: milhões de famílias contrataram proteção a pensar no longo prazo, mas compraram, em média, dois anos dela.

O que é o risco de reversão — e quanto pode custar

Um crédito a taxa mista tem duas fases. Na primeira, a taxa é fixa e a prestação não muda. Na segunda, o contrato passa a acompanhar a Euribor: a prestação é recalculada com o indexante em vigor (habitualmente a Euribor a 12 meses) mais o spread do contrato.

É essa segunda fase que a Fitch sinaliza. Se, na data da revisão, os juros estiverem mais altos do que estavam quando o crédito foi contratado, a prestação sobe — e a proteção que a taxa mista oferecia reverte-se em custo.

A 5 de outubro de 2026, a Euribor a 12 meses estava em 3,323% e a Euribor a 6 meses em 3,058% — acima das taxas médias a que muitos contratos mistos foram fixados. A Euribor a 12 meses voltou a estar acima de 3% desde setembro, num movimento ligado à reabertura da porta a novas subidas de juros pelo Banco Central Europeu.

Simulação ilustrativa — 150.000 € a 30 anos, taxa mista fixada a 2,80% durante 24 meses:

Momento	Taxa	Prestação	Variação
Período fixo (primeiros 24 meses)	2,80%	616 €	—
Revisão para 3,14% (capital em dívida ≈ 143.400 €)	3,14%	642 €	+26 €/mês
Revisão para 3,50%	3,50%	670 €	+54 €/mês
Revisão para 4,12% (Euribor 12M 3,323% + spread 0,80%)	4,12%	720 €	+104 €/mês

Num crédito de 200.000 € a 30 anos, a mesma passagem de 2,80% para 4,12% traduz-se em cerca de +147 € por mês (de 822 € para 969 €).

Os valores são ilustrativos: cada contrato tem o seu spread e o seu indexante, e a Euribor aplicada na revisão é a do período de referência definido no contrato — não a do dia da revisão.

Porque é que a inflação decide isto

O aviso da Fitch não é sobre a taxa mista ser “má”: é sobre inflação persistente manter os juros altos durante mais tempo. Se a inflação voltar a subir, o Banco Central Europeu tem menos margem para cortar taxas, a Euribor mantém-se elevada e a vaga de revisões de contratos mistos passa a ser um custo permanente no orçamento das famílias em vez de um susto pontual.

O contexto não ajuda: o Banco de Portugal assinalou inflação acima do objetivo (o IHPC estava em 3,1% em junho de 2026) e, no mesmo período, os indicadores de esforço das famílias continuam altos — a maturidade média dos novos empréstimos chegou a 32,1 anos, o LTV a 75,2% e o peso do serviço da dívida no rendimento (DSTI) a 30% no primeiro semestre de 2026.

O que os mutuários já estão a fazer

O Banco de Portugal tem um primeiro retrato do que acontece na data da transição — e mostra que muitos não aceitam passivamente a nova taxa:

Cerca de 20% dos contratos a taxa mista concedidos em 2023 que já tinham passado a taxa variável até março de 2026 registaram uma renegociação na proximidade da data de transição.
Em cerca de 40% desses casos, a renegociação resultou numa nova fixação da taxa por, pelo menos, mais dois anos.

São dados preliminares (a maioria dos contratos celebrados desde 2023 ainda não chegou a essa fase), mas apontam para um comportamento claro: uma parte relevante dos mutuários volta a comprar proteção em vez de aceitar a passagem pura e simples para a Euribor.

O que fazer antes do fim do período fixo

Se tem um crédito a taxa mista, o momento de agir é antes da data de transição — não depois de a prestação já ter subido. Sequência prática:

Confirme a data exata da transição. Está na FIN e no contrato, com o indexante e o spread aplicáveis. Se não encontrar, peça ao banco a simulação da prestação na data de revisão, por escrito.
Simule a prestação com a Euribor atual. A conta é simples: capital em dívida × (Euribor do período + spread), pelo prazo que falta. Use o nosso simulador de crédito habitação para ver o valor mensal e o custo total.
Verifique a sua taxa de esforço. Com o limite de referência do Banco de Portugal nos 45% já em vigor, é importante saber se a prestação revista cabe no orçamento — e com que margem.
Peça a renegociação ao banco. Prolongar o período de fixação, ajustar o spread ou alargar o prazo são cartas na mesa. Os dados do BdP mostram que pedir compensa: é o que fizeram 20% dos mutuários na transição.
Compare com a transferência de crédito. Mudar de banco pode trazer melhores condições, mas tem custos — e exige recalcular tudo, incluindo seguros e comissões.
Pondere amortizar antecipadamente. A comissão máxima é de 0,5% na taxa variável e 2% na taxa fixa (a isenção temporária da comissão na taxa variável terminou a 31 de dezembro de 2025). Nos primeiros anos do contrato, é quando amortizar poupa mais juros: veja as regras em amortizar o crédito habitação.

Taxa mista, variável ou fixa: os preços de hoje

Segundo o Banco de Portugal, a taxa de juro média dos novos contratos em Portugal era de:

2,80% na taxa mista
3,14% na taxa variável
3,73% na taxa fixa

A leitura importa mais do que a tabela. A mista é a mais barata no início, porque só garante o preço durante o período fixo. A variável está acima da mista porque reflete a Euribor atual mais o spread — quem contrata variável paga mais no primeiro mês, mas não tem compromisso. E a fixa custa cerca de 0,93 pontos percentuais a mais do que a mista: é o preço que o mercado atribui a eliminar por completo o risco de taxa — e é um preço que a esmagadora maioria dos compradores portugueses decidiu não pagar.

A pergunta certa, por isso, não é “qual das três é melhor”. É durante quantos anos precisa de saber exatamente quanto paga — e quanta margem tem para absorver a revisão quando o período fixo terminar. Quer ver as contas do seu caso concreto? Fale com um dos nossos especialistas ou comece pela simulação gratuita.

Perguntas frequentes

A taxa mista também pode subir?

Sim. A taxa mista só fixa a taxa durante o período inicial — em Portugal, uma mediana de cerca de dois anos. Quando esse período termina, o contrato passa a taxa variável e a prestação passa a ser calculada com a Euribor em vigor mais o spread. Se nessa altura os juros estiverem mais altos do que quando contratou o crédito, a prestação sobe. Foi exatamente este risco de reversão que a Fitch identificou como um dos principais a monitorizar no crédito à habitação em Portugal e Espanha, a 1 de outubro de 2026.

O que é o risco de reversão da taxa mista?

É o risco de o benefício da taxa mista se inverter no fim do período de taxa fixa. Enquanto a fixação dura, o mutuário está protegido das oscilações da Euribor. A partir da data em que o contrato passa a taxa variável, a prestação é recalculada com o indexante em vigor (normalmente a Euribor a 12 meses) somado ao spread do contrato. Se os juros estiverem mais altos nessa data — por exemplo, porque a inflação voltou a pressionar as taxas — a proteção desaparece e a prestação aumenta.

Quanto pode subir a prestação quando acaba o período fixo?

Depende da taxa fixa inicial, do spread do contrato e da Euribor no momento da revisão. Numa simulação com 150.000 € a 30 anos, 24 meses pagos a 2,80% deixam um capital em dívida de cerca de 143.400 €: se a taxa passar a 3,14%, a prestação sobe para cerca de 642 € (+26 €/mês); a 3,50% fica em cerca de 670 € (+54 €/mês); a 4,12% (Euribor 12 meses a 3,323% mais um spread de 0,80%) sobe para cerca de 720 € (+104 €/mês). São valores ilustrativos.

Taxa mista vs variável: qual compensa em 2027?

Depende do preço e do horizonte. Nos dados do Banco de Portugal mais recentes, a taxa mista nos novos contratos estava em 2,80%, a variável em 3,14% e a fixa a 30 anos em 3,73% — a mista é mais barata nos primeiros anos e a variável não tem período de fixação nem penaliza quem sai. A mista compensa quem quer previsibilidade na prestação; a variável faz sentido para quem admite transferir ou amortizar o crédito em breve e aguenta uma subida da prestação.

Posso renegociar antes de acabar o período de taxa fixa?

Pode, e muitos mutuários fazem-no. Segundo o Banco de Portugal, cerca de 20% dos contratos a taxa mista concedidos em 2023 que já tinham transitado para taxa variável até março de 2026 renegociaram perto da data de transição — e em cerca de 40% desses casos a renegociação resultou numa nova fixação da taxa por, pelo menos, mais dois anos. Falar com o banco (ou com um intermediário de crédito) alguns meses antes da data de transição dá tempo para comparar propostas.

Como sei quando termina o meu período de taxa fixa?

Está na FIN (Ficha de Informação Normalizada) e no contrato: procure o período de fixação da taxa e a data a partir da qual o empréstimo passa a taxa variável, com o indexante (normalmente a Euribor a 12 meses) e o spread aplicado. Se não encontrar, peça ao banco a simulação da prestação na data de transição — e guarde-a por escrito.

Fontes: Jornal de Negócios — “Taxa mista no crédito também vai ser afetada por subida da inflação, avisa Fitch” (1 de outubro de 2026) · ECO — “Taxa mista do crédito à habitação dispara para 80% em 3 anos” (25 de setembro de 2026) · Jornal Económico — relatório do Banco de Portugal, 2.º trimestre de 2026 (24 de setembro de 2026) · Jornal Económico — taxas médias dos novos contratos (25 de agosto de 2026) · Público — Euribor acima de 3% agrava crédito à habitação a taxa variável (23 de setembro de 2026) · Banco de Portugal — Sistema Bancário Português: desenvolvimentos recentes e Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito.